XP Asset e Hedge Investments fizeram live sobre o segundo trimestre, XP fez alguns painéis sobre FIIs
XP Idea!Zarvos – 2Q21
Concluiu alocação de recursos da oferta, 3 ativos.
Estão marcando os ativos a custo ainda
Expectativa de TIR do fundo é 23%
Ativos – preço médio de 15k/m2
Vila Madalena I -> aprovação em nov/21
Pinheiros I -> protocolo do projeto em out/21, lança em mar/22
Pinheiros II -> protocolo em dez/21
Tinha gordura de insumos, entende que não há impacto na TIR
XP Exeter – 2Q21
Possui 2 ativos e um FII (GTLG11)
Jandira tem 17k metros quadrados, com 21% de avanço físico; Extrema tem 27.7 k metros quadrados, com 3% de avanço físico
GTLG11 vai ter 4 galpões logísticos, todos na Grande SP (todos operacionais). Fizeram aquisição do FII por ter cheque pequeno e ver oportunidade de ganho de capital no futuro; yield esperado é 8% no primeiro ano
TIR do fundo esperada é de 17%
Estão trabalhando em pré locação, mas nada de novidade ainda
Vendem ambos os ativos de Extrema e Jandira em até 40 meses
XPPR – 2Q21
Percebem uma retomada pela procura por escritório por empresas devido a vacinação
Vários inquilinos saíram e outros entraram, mas em termos líquidos foi negativo. Estão com conversas avançadas com potenciais inquilinos
Proventos -> tem multa da rescisão parcial da Cielo, mas é pequena. Entendem que FL Plaza consegue ser locado ainda este ano
Alavancagem -> não tira o sono mas não estão 100% confortáveis
XPCI – 2Q21
Financiamento é no âmbito das SPEs, o que poderia atrapalhar se ocorresse tributação
Conseguiram arbitrar risco de crédito e geraram valor para o cotista
CRIs alocados são boa parte de originação própria, gerando taxas boas para o fundo e conseguem
Book de FIIs é tático, devem desinvestir em breve
RBRR11 e BMLC11 -> gestão de caixa do FII
Entendem que ano de 2021 será um ano de fortes emissões em CRIs
XPHT – 2Q21
Alguns hotéis já estão no breakeven e outros já estão distribuindo resultado (portfolio da região Sul)
RevPar está em 54 reais por dia, ocupação está em 21.7%
XPLG – 2Q21
Demanda permanece forte, destaque para Ecommerce
Vacância aumentou por incorporar ativo especulativo, mas deve reduzir em breve
Tem pouca revisional e vencimento de contrato em 2021. Reajuste é mais forte no segundo semestre
XPML – 2Q21
4Q21 foi animador, 1Q21 sofreu com segunda onda
Começou 2Q21 com perspectiva negativa, mas maio veio forte (destaque para Catarina Fashion Outlet). Jul/21 veio ainda mais forte, trazendo grandes e fortes perspectivas para frente
Espera atingir valores de 2019 já em 2021
Venda por metro quadrado está -10% contra 2Q19
Desconto na magnitude em linha com alta do IGPM.
2Q21 foi parecido com 1Q20 (maior otimismo, volume forte de vendas)
Renovaram a carência para o FII (começa a pagar em ago/22)
Cenário base é fechar 2021 com vacância em linha com 2019 (volume de desconto já está caminhando para pré pandemia)
MXRF – 2Q21
Portfolio migrou para qualidade, empresas que não sofrem muito com ciclos
INCC subiu bem, muitos incorporadores anteciparam compras para evitar esse reajuste relevante
Seguraram alocação no book de permutas financeiras por causa da reforma tributária, suspenderam MoU com incorporadoras
Aumentaram bastante a exposição a ativos high grade
Está mais complicado de fazer alocações a inflação, mas não gostam de fazer a CDI
XPIN – 2Q21
Anunciaram aquisição em Extrema (está em obra mas fundo recebe premio de locação)
Anunciaram oferta para pagar a aquisição
Vacância aumentou por saída de inquilino em Jundiaí, devem anunciar algo nas próximas semanas
HGBS – 2Q21
PIB 2021 foi continuamente revisado para cima ao longo de 2020 e 2021
Selic sofreu forte alta por causa da inflação (André entende que inflação pode ainda surpreender para cima)
Em 2021 IFIX perde para IBOV mas ganha do IMOB, destaque negativo para FoF e laje corporativa
Hoje IFIX tem div yield passado de 8.5% (420 bps de prêmio, contra histórico de 250 bps). Yield é alto por participação relevante de FII de CRIs do IFIX
FIIs representavam 2.7% da indústria de fundos, hoje é 2.9%. André Freitas acredita que eles possam representar 4% – 5% da indústria no futuro
Destaque de captação em 2021 é logístico e CRI (pela forte dinâmica desses setores)
Yield médio do HGBS um pouco abaixo de peers por maior exposição a São Paulo; estão distribuindo o mínimo para compor uma reserva para o fundo
Diferencial shopping -> ter mix bom, não pode ter vacância alta
Pré segunda onda -> 2021 atingir números de 2019; segunda onda atrapalhou mas permanecem otimistas em relação ao final do ano
Mai/21 foi superior a mai/19 em termos de vendas
Se lojista não vender, não tem capacidade de pagar aluguel e pode questionar permanência no shopping
Não querem reduzir inadimplência de maneira rápida, querem entender a capacidade de pagamento do lojista; se preocupam que inadimplência possa se transformar em vacância
Vacância deve cair ao longo de 2021, melhorando o mix dos shoppings
Receita imobiliária 1H21 foi menor que 1H20 por causa de maiores descontos
Cinema ainda é um problema por menores lançamentos e aumento do streaming
HGBS não pensa em fazer emissões abaixo do valor patrimonial
Pior para Goiabeiras já passou, shopping da BR Malls já roubou o que tinha de roubar de lojista. Não faz sentido vender o Goiabeiras agora. Acredita em boas notícias para o Goiabeiras em breve
Brunno Bagnariolli (Mauá), Camila Almeida (Habitat) e Maria Fernanda Violatti (XP)
FII de CRI se beneficiou por causa da inflação e pela exposição da renda fixa
Mesmo com alta de juros Camila entende que demanda por CRIs deve permanecer forte
Atratividade FII
Ótimo veículo para fazer gestão de crédito por não ter resgate
Prêmio sobre o tesouro direto seria 300 – 400 bps
CRI high yield gera yield melhor mas dá mais trabalho para monitorar. Acompanhar evolução de venda
Houve dificuldade para repassar IGPM por ter subido muito, gerou inadimplência na carteira mas não no CRI
IGPM era bastante usado, agora estão usando mais IPCA
CRI é um instrumento artesanal, originação é um diferencial. Ser o dono do papel também é algo bom
Thomaz Merluzzi (XP) conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (Navi)
Luis era sell side de real estate no Credit Suisse e Gustavo foi head de real estate global do Burger King
Foco da Navi é data Science para auxiliar na tomada de decisão
Processo de investimento
É preciso entender ciclos e subciclos de cada subsegmentos, depois aprofundam em teses específicas e consequentemente constroem a carteira
Há muitos FIIs, solução seria criar short list de ativos para comprar eles caso caiam
Uso de dados para ver o que é melhor/pior e automatizar inputs
Não é um fundo quant, é uma ferramenta para auxiliar na análise
Laje corporativa -> decidiram ficar com exposição menor
São otimistas com fundos de crédito, logística e contratos atípicos
Mais animados com fundos de shoppings, que não voltaram ainda
FoFs oferecem rentabilidade recorrente com desconto grande para o patrimonial (compraram alguns FoFs)
Pedro Carraz (XP), Marcelo Fedak (BlueMacaw), Kaique Grossmann (XP), Beatriz Cutait (XP), Alexandre Alfer (Capitânia)
Imóvel sempre foi um porto seguro e vai continuar sendo. Imóvel é um hedge natural contra a inflação
Brasil estava numa base baixa pós crise e veio uma pandemia. Estamos bem amassados em termos de preço
Real estate costuma performar bem em ambientes inflacionários
Mesmo com varejo caindo, Ecommerce cresceu. 1 bilhão de dólares de venda em Ecommerce -> 100 mil metros quadrados de galpão. Brasil tem 100 bilhões de reais de Ecommerce e cresce bem -> 200 mil metros quadrados adicionais todo ano
Aluguel no Brasil sempre negociou a prêmio de outros países na América Latina, mas hoje negocia a desconto
Boa parte dos galpões não é de perfil A
Nos EUA datacenters e logística foram os grandes beneficiários da pandemia
Mudança de IGPM para IPCA está ocorrendo, mas Pedro Carraz entende que não pode ser obrigatória
Ainda há espaço para crescimento de shoppings no Brasil
Ativos de FIIs estão negociando abaixo de valores transacionados e abaixo do custo de reposição
“Não compre moto apenas por querer usar jaqueta de couro”