Lives do 2Q21 e Expert XP FIIs

XP Asset e Hedge Investments fizeram live sobre o segundo trimestre, XP fez alguns painéis sobre FIIs

XP Idea!Zarvos – 2Q21

Concluiu alocação de recursos da oferta, 3 ativos.

Estão marcando os ativos a custo ainda

Expectativa de TIR do fundo é 23%

Ativos – preço médio de 15k/m2

Vila Madalena I -> aprovação em nov/21

Pinheiros I -> protocolo do projeto em out/21, lança em mar/22

Pinheiros II -> protocolo em dez/21

Tinha gordura de insumos, entende que não há impacto na TIR

XP Exeter – 2Q21

Possui 2 ativos e um FII (GTLG11)

Jandira tem 17k metros quadrados, com 21% de avanço físico; Extrema tem 27.7 k metros quadrados, com 3% de avanço físico

GTLG11 vai ter 4 galpões logísticos, todos na Grande SP (todos operacionais). Fizeram aquisição do FII por ter cheque pequeno e ver oportunidade de ganho de capital no futuro; yield esperado é 8% no primeiro ano

TIR do fundo esperada é de 17%

Estão trabalhando em pré locação, mas nada de novidade ainda

Vendem ambos os ativos de Extrema e Jandira em até 40 meses

XPPR – 2Q21

Percebem uma retomada pela procura por escritório por empresas devido a vacinação

Vários inquilinos saíram e outros entraram, mas em termos líquidos foi negativo. Estão com conversas avançadas com potenciais inquilinos

Proventos -> tem multa da rescisão parcial da Cielo, mas é pequena. Entendem que FL Plaza consegue ser locado ainda este ano

Alavancagem -> não tira o sono mas não estão 100% confortáveis

XPCI – 2Q21

Financiamento é no âmbito das SPEs, o que poderia atrapalhar se ocorresse tributação

Conseguiram arbitrar risco de crédito e geraram valor para o cotista

CRIs alocados são boa parte de originação própria, gerando taxas boas para o fundo e conseguem

Book de FIIs é tático, devem desinvestir em breve

RBRR11 e BMLC11 -> gestão de caixa do FII

Entendem que ano de 2021 será um ano de fortes emissões em CRIs

XPHT – 2Q21

Alguns hotéis já estão no breakeven e outros já estão distribuindo resultado (portfolio da região Sul)

RevPar está em 54 reais por dia, ocupação está em 21.7%

XPLG – 2Q21

Demanda permanece forte, destaque para Ecommerce

Vacância aumentou por incorporar ativo especulativo, mas deve reduzir em breve

Tem pouca revisional e vencimento de contrato em 2021. Reajuste é mais forte no segundo semestre

XPML – 2Q21

4Q21 foi animador, 1Q21 sofreu com segunda onda

Começou 2Q21 com perspectiva negativa, mas maio veio forte (destaque para Catarina Fashion Outlet). Jul/21 veio ainda mais forte, trazendo grandes e fortes perspectivas para frente

Espera atingir valores de 2019 já em 2021

Venda por metro quadrado está -10% contra 2Q19

Desconto na magnitude em linha com alta do IGPM.

2Q21 foi parecido com 1Q20 (maior otimismo, volume forte de vendas)

Renovaram a carência para o FII (começa a pagar em ago/22)

Cenário base é fechar 2021 com vacância em linha com 2019 (volume de desconto já está caminhando para pré pandemia)

MXRF – 2Q21

Portfolio migrou para qualidade, empresas que não sofrem muito com ciclos

INCC subiu bem, muitos incorporadores anteciparam compras para evitar esse reajuste relevante

Seguraram alocação no book de permutas financeiras por causa da reforma tributária, suspenderam MoU com incorporadoras

Aumentaram bastante a exposição a ativos high grade

Está mais complicado de fazer alocações a inflação, mas não gostam de fazer a CDI

XPIN – 2Q21

Anunciaram aquisição em Extrema (está em obra mas fundo recebe premio de locação)

Anunciaram oferta para pagar a aquisição

Vacância aumentou por saída de inquilino em Jundiaí, devem anunciar algo nas próximas semanas

HGBS – 2Q21

PIB 2021 foi continuamente revisado para cima ao longo de 2020 e 2021

Selic sofreu forte alta por causa da inflação (André entende que inflação pode ainda surpreender para cima)

Em 2021 IFIX perde para IBOV mas ganha do IMOB, destaque negativo para FoF e laje corporativa

Hoje IFIX tem div yield passado de 8.5% (420 bps de prêmio, contra histórico de 250 bps). Yield é alto por participação relevante de FII de CRIs do IFIX

FIIs representavam 2.7% da indústria de fundos, hoje é 2.9%. André Freitas acredita que eles possam representar 4% – 5% da indústria no futuro

Destaque de captação em 2021 é logístico e CRI (pela forte dinâmica desses setores)

Yield médio do HGBS um pouco abaixo de peers por maior exposição a São Paulo; estão distribuindo o mínimo para compor uma reserva para o fundo

Diferencial shopping -> ter mix bom, não pode ter vacância alta

Pré segunda onda -> 2021 atingir números de 2019; segunda onda atrapalhou mas permanecem otimistas em relação ao final do ano

Mai/21 foi superior a mai/19 em termos de vendas

Se lojista não vender, não tem capacidade de pagar aluguel e pode questionar permanência no shopping

Não querem reduzir inadimplência de maneira rápida, querem entender a capacidade de pagamento do lojista; se preocupam que inadimplência possa se transformar em vacância

Vacância deve cair ao longo de 2021, melhorando o mix dos shoppings

Receita imobiliária 1H21 foi menor que 1H20 por causa de maiores descontos

Cinema ainda é um problema por menores lançamentos e aumento do streaming

HGBS não pensa em fazer emissões abaixo do valor patrimonial

Pior para Goiabeiras já passou, shopping da BR Malls já roubou o que tinha de roubar de lojista. Não faz sentido vender o Goiabeiras agora. Acredita em boas notícias para o Goiabeiras em breve

Brunno Bagnariolli (Mauá), Camila Almeida (Habitat) e Maria Fernanda Violatti (XP)

FII de CRI se beneficiou por causa da inflação e pela exposição da renda fixa

Mesmo com alta de juros Camila entende que demanda por CRIs deve permanecer forte

Atratividade FII

Ótimo veículo para fazer gestão de crédito por não ter resgate

Prêmio sobre o tesouro direto seria 300 – 400 bps

CRI high yield gera yield melhor mas dá mais trabalho para monitorar. Acompanhar evolução de venda

Houve dificuldade para repassar IGPM por ter subido muito, gerou inadimplência na carteira mas não no CRI

IGPM era bastante usado, agora estão usando mais IPCA

CRI é um instrumento artesanal, originação é um diferencial. Ser o dono do papel também é algo bom

Thomaz Merluzzi (XP) conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (Navi)

Luis era sell side de real estate no Credit Suisse e Gustavo foi head de real estate global do Burger King

Foco da Navi é data Science para auxiliar na tomada de decisão

Processo de investimento

 É preciso entender ciclos e subciclos de cada subsegmentos, depois aprofundam em teses específicas e consequentemente constroem a carteira

Há muitos FIIs, solução seria criar short list de ativos para comprar eles caso caiam

Uso de dados para ver o que é melhor/pior e automatizar inputs

Não é um fundo quant, é uma ferramenta para auxiliar na análise

Laje corporativa -> decidiram ficar com exposição menor

São otimistas com fundos de crédito, logística e contratos atípicos

Mais animados com fundos de shoppings, que não voltaram ainda

FoFs oferecem rentabilidade recorrente com desconto grande para o patrimonial (compraram alguns FoFs)

Pedro Carraz (XP), Marcelo Fedak (BlueMacaw), Kaique Grossmann (XP), Beatriz Cutait (XP), Alexandre Alfer (Capitânia)

Imóvel sempre foi um porto seguro e vai continuar sendo. Imóvel é um hedge natural contra a inflação

Brasil estava numa base baixa pós crise e veio uma pandemia. Estamos bem amassados em termos de preço

Real estate costuma performar bem em ambientes inflacionários

Mesmo com varejo caindo, Ecommerce cresceu. 1 bilhão de dólares de venda em Ecommerce -> 100 mil metros quadrados de galpão. Brasil tem 100 bilhões de reais de Ecommerce e cresce bem -> 200 mil metros quadrados adicionais todo ano

Aluguel no Brasil sempre negociou a prêmio de outros países na América Latina, mas hoje negocia a desconto

Boa parte dos galpões não é de perfil A

Nos EUA datacenters e logística foram os grandes beneficiários da pandemia

Mudança de IGPM para IPCA está ocorrendo, mas Pedro Carraz entende que não pode ser obrigatória

Ainda há espaço para crescimento de shoppings no Brasil

Ativos de FIIs estão negociando abaixo de valores transacionados e abaixo do custo de reposição

“Não compre moto apenas por querer usar jaqueta de couro”

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