Baroni conversou com Ronaldo Rodrigues sobre BRCR11, falou sobre fundos agrícolas, conversou com André Masetti sobre MXRF, conversou com Rodrigo Possenti – VRTA, conversou com Gustavo Kosnitzer (head de mercado de capitais da Warren sobre custo de emissões)
Marcos Correa comentou sobre resumos da semana 7/jun a 11/jun
Thiago Otuki conversou com Rodrigo Abbud e Alexandre Bolsoni sobre PVBI e LVBI
Arthur Vieira de Moraes conversou com Paulo Prado (Riza Terrax – RZTR)
Baroni conversou com Ronaldo Rodrigues sobre BRCR11
Histórico fundos
Melhoraram relacionamento com investidor e foco da gestão (fundo se direcionou para exposição a SP e ativos AAA), com proposta de pagamento de dividendos
CNES
Tem um time no BTG focado em locação. Diamond deve locar em breve e Rio de Janeiro já está 100% locado. Desafio é no Cenesp
É um ativo B, perfil de locatário é intensivo em capital humano
Valor de locação é próximo de 40 BRL/m2; condomínio/IPTU é 13 BRL/m2
Pode ter locação em breve
Alavancagem
Limite é 30%, estão longe. Uma dívida veio com ativo, mas pensam em pré pagar uma parte
Taxa de gestão
É 1.75%, mas deram desconto para 1.1% até 2022
Dinâmica de mercado
Ao longo de 2020 quem rescindiu era quem tinha fluxo de caixa mais apertado, destaque para inquilino do Cenesp (call center foi um bom exemplo)
Fator homeoffice não foi relevante para inquilinos do BRCR11. Algumas empresas cresceram (contrataram mais gente), mas ainda não pediram novas áreas. Agora em 2021 estão vendo empresas fazendo retorno e há expectativa para expansão. Anuncio de locação de 8k m2 foi resultado disso: aumento de funcionários ao longo de 2020
Antes as empresas estavam procurando determinado momento para alugar e agora “é o momento” para alugar
View ex SP/RJ
Podem olhar, mas não estão olhando de maneira mais ativa
Baroni falou sobre fundos agrícolas
Mercado deve crescer, mas entende que exposição à terra deve demorar um pouco. Hoje é mais contrato de sale & lease back
QAGR
Foi o primeiro, mas foi infeliz em concretizar negócios
Alguns contratos vencem em 2025, Baroni entende que há um risco de revisional de preços relevante
Silos são mais facilmente de serem repostos
BTAL
Alocou rápido, tem ativos de armazenagem, CRI e ativo em construção. Baroni comentou que fugiu um pouco do pipeline, mas contrato longo e cap rate bom dá conforto
Baroni questionou novamente o valor residual do ativo, quer entender melhor a precificação do ativo
RZTR
Faltam dados ao relatório gerencial, para dar maior transparência ao investidor
BTRA ficaria mais perto do RZTR
Baroni conversou com André Masetti sobre MXRF
Fundo foi criado em 2012 e André entrou na XP em 2016
São 3 estratégias (i) FoF, não é mais core do fundo; (ii) desenvolvimento imobiliário e (iii) CRIs, core do fundo
Quer originar CRIs e depois vender a uma taxa mais baixa ao mercado; André entende que ainda há espaço grande para mercado de CRIs crescer
Queda do VP ao longo dos anos
Quando fusionaram MXRF e XPGA, marcaram ativos problemáticos e impactou negativamente o VP do FII. O grosso foi feito ali, mas fundo sofreu outras marcações ao longo dos anos
Emissões
Querem reduzir custo de emissão e outras ineficiências como informe de rendimentos
Tributação
É complicado separar estoque de ativos pós emissão
O que pode acontecer é uma transição (de 5 – 7 anos) caso venha algo negativo
Permuta financeira
Não compra terreno para achar incorporador. Ele faz parceria com incorporador comprando o terreno ou reembolsando a compra do terreno do incorporador
Mitiga risco de incorporação por participar uma estrutura de consórcio. SPE da incorporação que toma todos os riscos
Sênior é o plano empresário, MXRF é mezanino e incorporador é equity
XPCI
FII puro de CRI
Baroni conversou com Rodrigo Possenti – VRTA
Chamou oferta em fev/20, pré pandemia. Com pandemia postergaram a oferta. Decidiram refazer oferta em jun/20.
Tinha pipeline de 700 milhões de reais para alocar em 6 meses. Definição de pipeline é negociação avançada de como o CRI será
CRI 1 -> VRTA desistiu, por entender que volume era alto e taxa era baixa para o devedor (40 milhões de reais, IPCA + 6%)
CRI 2 -> loteador postergou e depois desistiu pois tinha vendido uma fazenda e tinha liquidez
CRI 3 -> fizeram com outro player
CRI 4 -> companhia desistiu
CRI 5 -> deu certo
CRI 6 -> companhia desistiu
CRI 7 -> companhia desistiu
CRI 8 -> houve problema na diligência, foram mais exigentes na pandemia
CRI 9 -> deu certo
CRI 10 -> teve problema com a garantia
CRI 11 -> desistiram (quiseram garantias adicionais)
CRI 12- > desistiram (era shopping)
CRI 13 -> deu certo
VRTA não consegue parquear CRIs em outros fundos
Alguns CRIs foram para outros fundos e Possenti questionou se outros são tão diligentes quanto o VRTA
Todos CRIs estavam em pré análise, acabaram caindo. Due diligence ocorre de maneira paralela ao comitê de crédito
Analisaram 198 operações e encarteiraram apenas 20 (10%)
Carteira do VRTA é bem diversificada, estão reduzindo exposição ao CDI por querer pagar rendimento real ao investidor
Aprendizado
Foram mais conservadores com volume elevado -> acabou demorando mais
Não tem emissão no curto prazo, tem caixa do pré pagamento. Pensa em emissões menores no curto prazo e fazer oferta 476
Tinha muito dinheiro sobrando, era complicado alocar em FIIs. Por isso entraram em ofertas do QAMI e MGCR
Baroni comentou que o erro foi o tamanho da oferta
Tem 100 milhões em caixa e Possenti acha que deve alocar em breve
Se vier nova tributação, Possenti entende que CRIs conseguem se adaptar rapidamente ao cobrar mais taxas
Possenti possui cotas do VRTA11 e pedaço de alguns CRIs
Evitou operações de CDI para evitar yield menor ao cotista
QAMI
Gosta da proposta, mas deve desinvestir no médio/longo prazo
Baroni conversou com Gustavo Kosnitzer, head de mercado de capitais da Warren sobre custo de emissões
Modelo de agente autônomo é conflitado, enquanto na Warren não. Cobra taxa sobre % da carteira administrada
O grosso dos custos da oferta é distribuição (65% – 75%)
Emissão 400 tem custo de 3.5% – 4.5% e 476 tem custo de 2.5%
Baroni questionou o custo de estruturação, já que Kinea não cobra nada. Gustavo se enrolou
Coordenador líder tem a função de dimensionar demanda e volume potencial da emissão, fazer NDR, registro na CVM, formar pool de investidores e estratégia de distribuição Faz alocação das reservas e liquidação financeira
Teses novas demandaram taxa mais alta (BTAL), enquanto teses mais atuais (HCTR, KNIP) tiveram taxas menores
476 é mais barata pois investidor institucional pressiona por taxas mais baixas
Marcos Correa comentou sobre resumos da semana 7/jun a 11/jun
BTLG
Anunciou compra de condomínio logístico, tanto galpão seco e refrigerado
RBRP
Vendeu imóvel (Edifício Mykonos), ganho de capital estimado em 0.07 BRL/cota
DVFF
Novo relatório gerencial do FoF da Devant
Emissões
QIFF, OURE, RBRR, RECR, CPTS
Novas emissões
VGIP. JSAF, MCCI, ALZR
Thiago Otuki conversou com Rodrigo Abbud e Alexandre Bolsoni sobre PVBI e LVBI
LVBI
Fizeram 3 emissões e demoraram um pouco para alocar os recursos
Tinha pipeline para 50% da oferta e realmente demorou um pouco mais que o esperado. Declinou um ativo do pipeline
Quer ter portfolio de altíssima qualidade, ativos com liquidez e diversificado
Pelo menos 50% no Estado de SP e no raio 30
Há poucos ativos de qualidade em Salvador, comprou recentemente um ativo bom
Acredita em recuperação de valor no mercado logístico, por isso está exposto em contratos típicos. Já estão vendo recuperação de preços em algumas geografias, como Guarulhos
PVBI
Não gosta de lajes, quer ter controle
Foco primordial é Jardins/Itaim, por ter boa resiliência; quer ativos AAA
Inquilinos com bom perfil
Muitos deals eram carne com osso: venda casada de ativo bom com ruim
São Paulo é pequeno (4 milhões de metros quadrados) e não há ainda um player que só investe em ativos de qualidade, essa é a proposta do PVBI
Cap rate é baixo pois aluguel vai subir, mas vai demorar para subir
Arthur Vieira de Moraes conversou com Paulo Prado (Riza Terrax – RZTR)
Fazenda boa -> solo fértil, boa topografia, boa logística, região que chove bem e ter infraestrutura do agro na região
Faria Lima seria BR 163, Sorriso, Sinop, Cristalina, Rio Verde
Preferem não operar culturas perenes, focam em culturas anuais. Não querem hortifruti por causa da volatilidade
Você paga pela área produtiva, não pela APP
Querem surfar valorização imobiliária
Faz deságio para forçar o produtor a recomprar
Arrendamento é 3% ao ano, como dão opção de recompra para produtor (upside da terra é fica para o produtor) entendem que é plausível cobrar mais pelo arrendamento que fazem com produtores
Ele paga o arrendamento antes e a garantia é a terra
40% SLB, 40% buy to lease e 20% land equity
Vão em áreas mais consolidadas, por entenderem que área de fronteira pode ter grilagem
Fiagro
Estratégia RZTR migraria para Fiagro, mas entende que nem tudo pode ir para investidor de varejo