Resumo FIIs mai/21

Diego Arantes conversou com Suzana Vescovi (Perfin) sobre o PFIN11, com Fabio Idoeta e Joaquim Rocha Azevedo (SEQR11), com Thiago Figueiredo (GGRC), com Daniel Caldeira da Mogno Capital (MGCR11, MGFF11, MGHT11)

Baroni conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (NAVT11), Navi Capital; com Thiago Figueiredo (GGRC), com Marcelo Elaiuy, Paulo Sales e Fabio Cruz (ARRI11), Arthur Vieira de Moraes falou sobre Fatos Relevantes de 17 a 21/mai/21, com Anita Scal, Bárbara Lombardi, Alexandre Rodrigues e Giuliano Bandoni da Rio Bravo, com Felipe Peixoto Gaiad e Fernando Gadelho (HSI) sobre HSML e HSLG

Apresentação trimestral de resultados do HGBS, XPLG, XPIN, XPHT, XPCI, XPSF, MXRF, XPPR, XPML

Diego Arantes conversou com Suzana Vescovi (Perfin) sobre o PFIN11

Perfin foi criada em 2007, mas já tinha clube de investimento desde 2004

Começou a se aprofundar no setor de energia por causa da Alupar. Estruturam um fundo para projetos greenfield

Tem 7 ativos e são 6 operacionais; Alupar trabalha com margem EBITDA de 90%; o mandato do fundo pode entrar em geração, mas há uma TIR mínima (NTNB + 275 bps para transmissão e um prêmio maior para geração).

PFIN11 está alavancado; não paga imposto de renda para ganho de capital; dividendo é pago semestralmente se tiver lucro nas investidas

Níveis saudáveis de dívida seriam 60%

Há uma expectativa de TIR no site (duration próxima da NTNB 30)

Baroni conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (NAVT11), Navi Capital, 20/mai/21

Navi tem quase 9 bilhões de reais de ativos.

Diferencial seria migração de ações para FIIs, enquanto outros FoFs possuem histórico de economia real

Pelo menos 50% em FIIs, resto pode ser em CRIs e ações

É total return por olhar tanto ganho de capital quanto dividendo

Pagaram imposto de ganho de capital, mas estão estudando brigar na justiça

Visão 2021

Não gosta de shoppings e lajes corporativas, gosta de crédito e contratos atípicos (maior facilidade de passar inflação)

Há incerteza em vacância em lajes corporativas e descontos em shoppings

Mesmo olhando a preços atuais, FIIs de shopping não estão baratos

Receita de estacionamento e receita de satélites são relevantes e foram muito impactadas na pandemia

Fundos de tijolo estão abaixo de custo de reposição, mas entendem que no curto prazo há newsflow negativo

SPVJ11 -> foco em qualidade do inquilino (Assai), tem prazo bom de contrato atípico e time de gestão boa

Fazem um acompanhamento em powerbi para ver geografia dos ativos e preço; tem alertas de preços; focam em ativos de boa qualidade, não gostam de tomar risco

Residencial ainda é pequeno no Brasil, por causa da dificuldade de escalar;

LFTT11 -> pegam apenas a cota sênior, que paga IPCA + 6.75%

Diogo Arantes conversou com Fabio Idoeta e Joaquim Rocha Azevedo (SEQR11)

Gestora Sequoia tem DNA imobiliário

Pensam em outros produtos, mas não querem canibalizar

Não entram em agência bancária, hospital e shopping center por terem ressalvas/não conhecerem a fundo; preferem renda urbana, logística industrial e ativos comerciais. Podem ir para localizações não óbvias, mas é necessário ter liquidez

SEQR11 não tem mandato para comprar ativos residenciais. Não gostam de fundo de desenvolvimento para a proposta de renda do FII.

Estratégia é core plus (imóveis de alto padrão, boa qualidade e retorno menor) e value added

Alavancagem -> precisa gerar valor; fundo já tinha alavancagem e reduziu com o IPO

Querem ter portfolio diversificado para investidor não precisar investir em vários FIIs

Portfolio

Jandira -> imóvel refrigerado; contrato típico pois inquilino do BTS (contrato atípico) já saiu

A vantagem do contrato atípico é a garantia da permanência

Entre típico/atípico, se preocupam com a liquidez do ativo.

Dão desconto para inquilino com a condição de o inquilino devolver o desconto caso ele saia

Magna -> empresa de autopeças, localização próxima à planta da GM. Não tem liquidez muita liquidez, mas possuem contrato atípico. Querem que ativo seja importante para o inquilino

Entendem que há demanda forte para imóveis para supermercados

Ativos no Rio -> são imóveis estratégicos para as empresas. Imóvel em Madureira teria vencimento este ano e renovaram para 2028. Outro ativo (Penha) vai vencer em 2024 e já estão conversando para renovar

Ofertas

Não gostam de emitir abaixo do patrimonial

Qual visão de alocação?

Não olham só cap rate, olham risco associado também (mas regra seria acima cap rate de 7%)

Baroni conversou com Thiago Figueiredo (GGRC)

Thiago assumiu a gestão em 2018. Diferencial do GGRC é capacidade de fazer delas “um pouco diferentes”

Não sobe relatório gerencial na B3 por não ser responsabilidade deles, é da CM Capital Markets.

Controladores se afastaram após evento de prisão. Eles não participam de nenhuma atividade do fundo

Racional quarta emissão

Fizeram a quarta emissão mesmo com dinheiro da terceira emissão. Thiago lembrou que trabalho de comprar ativo de 20 milhões é parecido com trabalho de comprar ativo de 100 milhões.

Caixa

Tem 110 milhões de reais e deve alocar em breve, Thiago comentou que covid atrasa um pouco as alocações. Há muita competição com outros players e não gostam de descrever ativos para concorrência saber dos ativos alvo

Não querem tirar taxa de gestão do caixa pois estão trabalhando para alocar

Alocação

Cap rate caiu pois juros caíram

Thiago tem ressalvas de fazer operação sem o balanço de 2020

Só pode alocar 300 bps de prêmio sobre a NTNB

GGRC ainda não pode comprar SPEs

Deve alocar a parte remanescente do caixa nos próximos 6 meses

Ambev

É muita dura em termos de negociação, cap de 6.9%

Ativo é um centro de distribuição, Ambev ocupa lá por um bom tempo

Imóvel é 100% da GGRC, mas precisa desmembrar a matrícula

Não olhar apenas o metro quadrado, entender a qualidade do ativo.

Portfolio

Galpão industrial não é patinho feio, mas precisa entender o que acontece quando inquilino sair

Aethra

Sofreu com a pandemia, deram 4 meses de waiver mas já voltou a pagar

Covolan

Não pode renegociar contrato atípico, mas podem reperfilar a dívida com a mesma TIR

Baroni conversou com Marcelo Elaiuy, Paulo Sales e Fabio Cruz (ARRI11)

Vão trocar taxa de performance de 20% do que exceder 100% do CDI para 15% do que exceder IPCA + 2%, poder comprar/vender CRIs de partes relacionadas e desconto de taxa de administração (não corrigir mais por IGPM e sim por IPCA).

Carteira de FIIs -> carteira tática

Portfolio -> 15% – 20% de high grade

Para se expor a CRIs com pessoa física (loteamento, fracionário) é importante ter taxa de juro baixa e boa massa salarial. Com a crise do covid, a massa salarial caiu muito

IPCA + 2% é equivalente a títulos do tesouro de curto prazo, meta é ter NTNB5 + 500 bps

Comitê de crédito -> critérios de avaliação são: garantia real, fluxo de recebíveis, análise do devedor/aval e emissor

Diogo Arantes conversou com Thiago Figueiredo (GGRC)

Ideia foi criar produto para cotista ser rentista

Thiago entrou em 2018, participou de todas as emissões (com exceção da primeira emissão). Sócios se afastaram em 2019 por questões de pessoa física

Mínimo de compra é cap rate de 300 bps acima da NTNB, mas costumam fazer acima

Ambev

Compraram 100% do imóvel, mas ele está em cima de 2 matrículas. Já estão fracionando a matrícula no cartório

Imóvel é bastante importante para a Ambev

Portfolio

Não possui muito conforto em tomar risco de construção por questão de fluxo de rendimento ao cotista. Entende que isso seria melhor feito em outro fundo

Querem mudar o tamanho do ticket de aquisição por entender que o trabalho é similar

Não querem alavancar o fundo, preferem fazer oferta 476 a captar recursos via dívida

Entender o quanto que empresário já botou dinheiro no ativo, a dificuldade de ele efetivamente sair do ativo

Não tem restrição por geografia, conversa com empresário e entende a demanda

Diogo Arantes conversou com Daniel Caldeira da Mogno Capital (MGCR11, MGFF11, MGHT11)

Mogno faz tanto wealth quanto asset, no Wealth seria mais personalizado

Devolvem todos os rebates para o cliente, reduz conflito de interesse pois a taxa é fixa

Clientes possuíam portfolio de imóveis mas ativos não eram bem cuidados.

Residencial

Arcabouço jurídico é pró inquilino, tem deseconomia de escala e reformas são necessárias. Gosta de JFLL11 por eles fazerem reformas constantes. Daniel prefere short stay

Desenvolvimento

Lado bom de FIIs é que não precisa ter resgate, escolher bem na entrada pois a saída é complicada. Confiar no gestor

Alavancagem

Normalmente ocorre em fundos de logística, por terem contratos mais longos (GALG, por exemplo)

Corporativos

Tem BRCR11, HGRE11 e JSRE11. Hoje os ativos negociam abaixo do custo de reposição. Ativos continuam ocupados, pagando dividendo. E quem está sofrendo são salas comerciais, Alphaville, etc.

Martiniano está com uma boa demanda e deve ocupar em breve

Nos EUA corporativos e residenciais sofreram, enquanto no Brasil apenas o corporativo sofreu. Residencial segue com forte demanda. Daniel entende que corporativo deve voltar

Recebíveis

Mercado está pagando caro em FIIs high yield e não faz sentido entrar em FIIs high yield. Estão fazendo rotação de high yield para high grade que estão negociando abaixo do patrimonial

Pré pandemia tinha muita laje, por uma postura cíclica a Brasil

Foco agora é aumentar renda recorrente

MGCR

Tem exposição a CDI, mas lembra que tem dificuldade em alocar em ativos atrelados a CDI pois as emissões costumam ser atreladas a IPCA. Quer aumentar exposição a CDI

Não cobra performance e não cobra taxa de gestão enquanto não alocar os recursos

Emissões

Querem evitar diluição do cotista, não querem fazer emissão abaixo do patrimonial

Olhar se dividendo por cota vai subir pós oferta ou não

MGLG

Sempre quis ter veículo de logística

MGIM

Fundo com prazo específico e irá comprar ativos no Centro, fazer retrofit e vender

MGHT

Hotel é o segmento com maior beta em relação à economia, mas tinha conflito entre dono de hotel e operador

Arthur Vieira de Moraes falou sobre Fatos Relevantes de 17 a 21/mai/21

SADI11

Cotistas desistiram de encerrar o fundo

PATC11

Comprou andar no Cetenco Plaza do RCRB, locado atualmente para Trisul

Enquanto não houver vacinação, momento permanece desafiador. Deixaram em caixa aquisições que já estavam avançadas. Contratos adquiridos são muito parrudos.

Em próximas captações vão descrever melhor os ativos

RCRB11

Vendeu andar no Cetenco Plaza para PATC. Comprou em 2012 por 10.7 mil reais o metro quadrado e vendeu em 2021 por 15 mil reais por metro quadrado (RCRB11 negocia hoje a 11 mil reais o metro quadrado)

Mondelez fez rescisão de locação mas há 180 dias de aviso prévio

Proposta da Rio Bravo agora é ficar em prédios maiores e ter controle em prédios

Comissão é uma despesa “boa”, pois significa que deu certo a locação

BRCR11

Fez um contrato típico de 7 anos, mas não comentou o preço

ALZR11

Adquiriu ativo em Guarulhos por 59 milhões de reais, contrato de aluguel será 420 mil reais mensais (cap rate de 8.5%). Prazo de 15 anos e ajustado por IPCA

XPLG11

Comprou armazéns em Seropédica/RJ e ativo em Extrema/MG. Vai ter prêmio de locação até a entrega das obras (provavelmente 4Q22)

HGLG11

Vendeu ativo que comprou ano passado por 90 milhões (comprou por 46 milhões)

Arthur Vieira de Moraes conversou com Anita Scal, Bárbara Lombardi, Alexandre Rodrigues e Giuliano Bandoni da Rio Bravo

RBVA

Foi um fundo pioneiro para ir no setor de varejo, antecipou discussão da renovação e começou a adquirir imóveis que não eram agências bancárias

Bancos -> foi uma boa estabilidade de dividendos dos fundos nos últimos anos. Questão do Santander foi resolvida. Estão agora renovando/reciclando o portfolio do fundo

Não colecionam imóveis, querem imóveis para renda.

O que toma mais tempo é prospectar novos imóveis e ter know-how do mercado varejista

Possuem outros imóveis com propostas de venda aceitas e devemos ter novidades em breve

RCRB

Primeiro fundo de gestão ativa da casa

Já estão prospectando inquilinos para AS 1800 e estão concentrando ativos.

Alavancagem

Gera competitividade para FIIs

RBED tem 5% de alavancagem

Alexandre não quis falar alavancagem alvo, mas ressaltou que RBED/RBVA possuem alavancagem atrelada a contratos atípicos

RFOF

Acompanha todos FIIs do mercado, fazem screening e interagem com players de mercado

Pegam cenário base do gestor e fazem teste de estresse para ver se alocam no ativo ou não

Quando entram no ativo já possuem estratégia definida de ganho de capital/renda. 1/3 ganho de capital e 2/3 renda

FII de CRI seria 20% a 30% do portfolio do fundo. No cenário de crise, dívida tende a performar melhor que equity

Arthur Vieira de Moraes conversou com Felipe Peixoto Gaiad e Fernando Gadelho (HSI) sobre HSML e HSLG

HSI

Há 3 áreas: private equity/real estate, imobiliário e special opportunities

A diferença entre private equity e FII é custo de capital: private equity toma mais risco e tem custo de capital mais alto

Tamanho ideal seria 1.5 – 2 bilhões de reais por poder participar de qualquer operação sozinho

HSML

Fez IPO no 2H19, um pouco antes da pandemia

Teve preocupação com saúde dos lojistas no início da pandemia e acredita em recuperação no 2H21

Recuperação pós segunda é semelhante à da primeira onda. Ativos de destaque são Acre e Maceió

HSAF

Pipeline de emissões de FII de CRI/FoF é de 4 bilhões de reais.

Muitas empresas estão acessando mercado de capitais, gerando uma demanda forte de CRIs

Há originação interna em CRIs

Pagou mais dividendos que outros FoFs por estar mais exposto a FII de CRI

Leva em conta a gestora, segmento e o FII em si para tomar decisão de investimento

HSLG

Ecommerce ainda é o principal demandante de áreas de logística, mas entende que crescimento deve ser menor que no ano passado

HSRE

50% dos ativos estão em shoppings e 50% estão em ruas. Portfolio é majoritariamente da C&A

Apresentação trimestral de resultados do XPSF – 1Q21

XPSF navegou bem o 1Q21, volatilidade gerou oportunidades

Dividend yield é de 8.7%, acima do IFIX em 7.9%

Hoje FIIs negociam abaixo do valor patrimonial

Dinâmica era distribuir 0.70 BRL/cota, mas estão distribuindo acima

XPSF está virtualmente com 100%

Querem aumentar a renda recorrente e reduzir o ganho de capital, não quer precisar ter muito ganho de capita para pagar dividendo

Gostam bastante de FII de CRI e devem permanecer expostos a eles por um bom tempo

FII de CRI -> play mais seguro, tem garantia; querem aumentar exposição a CDI

Logístico -> ativos resilientes

Escritório seria tese de turnaround, ganho de capital; ativos estão abaixo do custo de reposição, mas risco homeoffice permanece. Localização é muito importante

Renda urbana deve sofrer com alta de juros

Shopping deveria ir melhor no segundo semestre

Agências -> se questiona o modelo de continuidade de agência física

Hotel -> o pior já passou

Compraram JFLL11 pela tese e pelo yield bom

Apresentação trimestral de resultados do MXRF – 1Q21

Setor de real estate segue aquecido, como visto nos resultados das empresas listadas

Alocaram 160 milhões de reais em bons nomes de crédito

Meta seria 80% CRI, 20% permuta e zero em FIIs

Já alocou 28 milhões de reais com taxa INCC + 11% na parte de permuta

CRI/permuta financeira -> são alocações estratégicas

FII -> alocação oportunísticas

FIIs que possuem na prática são mais CRIs que FIIs (SPVJ11 e HBRH11); 100% do SPVJ seria contrato atípico e HBRH seria 50% contrato atípico, devem carregar por um bom tempo

Fazem arbitragem com mercado via originação (originam a 6% e vendem a 5.5%)

MXRF recebe o % da receita do projeto, reduzindo o risco do projeto; foco da permuta é sempre em São Paulo

Fluxo de caixa da permuta não são extraordinários, mas não são lineares. Após Habite-se o fundo recebe bastante dinheiro

Estratégia do MXRF no book de CRI não é carrego, e é mais fácil comprar/vender high grade por ter mais liquidez

André não gosta de exposição a IPCA por mercado entender que inflação deve ficar alta para frente

Marcação das permutas se dá por equivalência patrimonial (SPEs), faz por POC

Amortização das permutas não distribui para cotistas

Apresentação trimestral de resultados do XPCI – 1Q21

Gostam bastante do segmento residencial

XPCI com proposta high grade e seguem com gestão ativa nos CRIs

Guidance é ter 100% em CRIs, mas alocam de maneira oportunista

Foco é ter ativos em high grade e uma posição minoritária em high yield

Devem zerar parte de FIIs em breve, mas não querem vender no curto prazo (possuem basicamente KNCR e XPML)

0.60 – 0.70 BRL/cota seria o dividendo para frente. Se CDI subir 300 bps deve impactar a receita do fundo em 1%

Apresentação trimestral de resultados do XPML – 1Q21

Catarina foi destaque positivo, fundo é bastante exposto ao Estado de SP (muito impactado por fechamentos no Estado). São Paulo deve ter recuperação mais rápida que o Brasil

2021 tinha expectativa de ser melhor que 2019, mas deve ser pior.

Após a segunda onda dados até o momento surpreenderam positivamente

SSR caiu apenas 6% YoY no 1Q21, demonstrando força dos shoppings da carteira

Inadimplência é de 14%, mas será recuperado ao longo dos próximos meses

Vai demorar (1 a 2 anos) para reduzir desconto a lojistas. Hoje é 8.9% e pré pandemia girava em torno de 1%

Deve receber mais parcelas referentes à venda do Shopping Belém nos próximos meses

Tem carência da dívida até agosto/21, mas amortização é suave nos primeiros 5 anos

Apresentação trimestral de resultados do XPIN – 1Q21

Não tiveram impacto relevante por causa da pandemia no fundo

Fez um contrato atípico recentemente (jan/21) em Extrema com duração de 10 anos

Por ter contratos típicos, o turnover de usuários é comum

Estão confortáveis com portfolio do fundo

Apresentação trimestral de resultados do XPPR – 1Q21

Entendem que FII está muito descontado no mercado secundário

Boa parte da população deve estar vacinada no 3Q21

Não há grandes entregas, mas entregas atuais pressionaram preços

Chucri Zaidan está com vacância alta, mas fundo não está lá

Cielo fez rescisão parcial, por causa do homeoffice. Mas conseguiram segurar a Cielo com multas maiores

Rescisão da Stefanini (devolveu ¾ da área), Cateno e HP.

Teremos 6 a 12 meses difíceis, mas olhando para outros países há uma perspectiva positiva.

Faria Lima tem uma demanda muito boa e ativo do XPRR deve ter anúncio positivo nos próximos 30 dias; obra ainda não foi finalizada

Alphaville é muito mais barato que São Paulo, tanto condomínio quanto ISS e IPTU

Querem entregar dividendo normalizado aos cotistas

Apresentação trimestral de resultados do XPLG – 1Q21

Fundo passou bem pela crise, não teve inadimplência relevante

Caixa no balanço já está comprometido, devem anunciar alocações nos próximos 3 – 10 dias

É possível comprar XPIN, mas não estão com pressa

Querem normalizar distribuição de dividendos

Não possuem revisionais relevantes no curto prazo

Compram ativos abaixo de 3.1 – 3.2 mil reais o metro quadrado

Apresentação trimestral de resultados do XPHT – 1Q21

Momento está desafiador, espera que no início do 3Q21 operações fiquem no breakeven

Todos os hotéis do fundo estão abertos

Estão negociando as bases contratuais com a bandeira (Accor/Ibis) e vão converter contrato de administração para contrato de locação

Todos os quartos que distribuíram renda foram do Sul

Queda do laudo foi de 30% do valor patrimonial, supondo que 2023 atinge ocupação pré pandemia

Apresentação trimestral de resultados do HGBS – 1Q21

Na margem, há expectativa de PIB acima de 4.5% no ano de 2021

IPCA sobe no curto prazo por efeito base

IFIX com performance melhor que IMOB e com volatilidade menor. André entende que o responsável foi a covid em 2020 e a inflação em 2021

Prêmio de risco atual do IFIX é 3.3%, contra 2.96% do período 2019 a 2021

Olhando quebra do IFIX, shopping e corporativo sofreram mais. Logística teve demanda maior por causa do Ecommerce

FII de CRI é o produto com maior captação, fortemente beneficiado pela alta da inflação

Mesmo com pandemia indústria de FIIs captou bem (35 bilhões em 2020, em linha com o 35.5 bilhões captado em 2019). André acredita que a captação no 1H21 será de 20 bilhões de reais, que anualizando daria 40 bilhões de reais)

HGBS entregou um yield pior que peers no 1Q21 pela sua maior concentração no Estado de São Paulo

Olhando para REITs, já estão positivos. EUA tem excesso de vacinas e REITs estão performando bem. À medida que vacinação avança, FIIs devem melhorar. Delay entre Brasil e outros países deve ser uns 120 dias. André otimista com lajes corporativas e shoppings

Foco inicial foi preservação de lojistas grandes, evitar vacância grande (pois ele perde atratividade)

Retomada do faturamento no 4Q20 foi bastante surpreendente, mesmo com cinema não performando bem

Fechamento em mar/21 foi antes do fechamento de mar/20, impactando negativamente a comparação YoY

Queda da receita do estacionamento foi bastante relevante

Vacância está alta, em 8%, mas entendem que está controlada

Estão fazendo estratégias digitais, possibilitando shopping interagir diretamente com o cliente

HGBS deve ter recuperação mais rápida com reabertura de São Paulo

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