Diego Arantes conversou com Suzana Vescovi (Perfin) sobre o PFIN11, com Fabio Idoeta e Joaquim Rocha Azevedo (SEQR11), com Thiago Figueiredo (GGRC), com Daniel Caldeira da Mogno Capital (MGCR11, MGFF11, MGHT11)
Baroni conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (NAVT11), Navi Capital; com Thiago Figueiredo (GGRC), com Marcelo Elaiuy, Paulo Sales e Fabio Cruz (ARRI11), Arthur Vieira de Moraes falou sobre Fatos Relevantes de 17 a 21/mai/21, com Anita Scal, Bárbara Lombardi, Alexandre Rodrigues e Giuliano Bandoni da Rio Bravo, com Felipe Peixoto Gaiad e Fernando Gadelho (HSI) sobre HSML e HSLG
Apresentação trimestral de resultados do HGBS, XPLG, XPIN, XPHT, XPCI, XPSF, MXRF, XPPR, XPML
Diego Arantes conversou com Suzana Vescovi (Perfin) sobre o PFIN11
Perfin foi criada em 2007, mas já tinha clube de investimento desde 2004
Começou a se aprofundar no setor de energia por causa da Alupar. Estruturam um fundo para projetos greenfield
Tem 7 ativos e são 6 operacionais; Alupar trabalha com margem EBITDA de 90%; o mandato do fundo pode entrar em geração, mas há uma TIR mínima (NTNB + 275 bps para transmissão e um prêmio maior para geração).
PFIN11 está alavancado; não paga imposto de renda para ganho de capital; dividendo é pago semestralmente se tiver lucro nas investidas
Níveis saudáveis de dívida seriam 60%
Há uma expectativa de TIR no site (duration próxima da NTNB 30)
Baroni conversou com Luis Stacchini e Gustavo Ribas (NAVT11), Navi Capital, 20/mai/21
Navi tem quase 9 bilhões de reais de ativos.
Diferencial seria migração de ações para FIIs, enquanto outros FoFs possuem histórico de economia real
Pelo menos 50% em FIIs, resto pode ser em CRIs e ações
É total return por olhar tanto ganho de capital quanto dividendo
Pagaram imposto de ganho de capital, mas estão estudando brigar na justiça
Visão 2021
Não gosta de shoppings e lajes corporativas, gosta de crédito e contratos atípicos (maior facilidade de passar inflação)
Há incerteza em vacância em lajes corporativas e descontos em shoppings
Mesmo olhando a preços atuais, FIIs de shopping não estão baratos
Receita de estacionamento e receita de satélites são relevantes e foram muito impactadas na pandemia
Fundos de tijolo estão abaixo de custo de reposição, mas entendem que no curto prazo há newsflow negativo
SPVJ11 -> foco em qualidade do inquilino (Assai), tem prazo bom de contrato atípico e time de gestão boa
Fazem um acompanhamento em powerbi para ver geografia dos ativos e preço; tem alertas de preços; focam em ativos de boa qualidade, não gostam de tomar risco
Residencial ainda é pequeno no Brasil, por causa da dificuldade de escalar;
LFTT11 -> pegam apenas a cota sênior, que paga IPCA + 6.75%
Diogo Arantes conversou com Fabio Idoeta e Joaquim Rocha Azevedo (SEQR11)
Gestora Sequoia tem DNA imobiliário
Pensam em outros produtos, mas não querem canibalizar
Não entram em agência bancária, hospital e shopping center por terem ressalvas/não conhecerem a fundo; preferem renda urbana, logística industrial e ativos comerciais. Podem ir para localizações não óbvias, mas é necessário ter liquidez
SEQR11 não tem mandato para comprar ativos residenciais. Não gostam de fundo de desenvolvimento para a proposta de renda do FII.
Estratégia é core plus (imóveis de alto padrão, boa qualidade e retorno menor) e value added
Alavancagem -> precisa gerar valor; fundo já tinha alavancagem e reduziu com o IPO
Querem ter portfolio diversificado para investidor não precisar investir em vários FIIs
Portfolio
Jandira -> imóvel refrigerado; contrato típico pois inquilino do BTS (contrato atípico) já saiu
A vantagem do contrato atípico é a garantia da permanência
Entre típico/atípico, se preocupam com a liquidez do ativo.
Dão desconto para inquilino com a condição de o inquilino devolver o desconto caso ele saia
Magna -> empresa de autopeças, localização próxima à planta da GM. Não tem liquidez muita liquidez, mas possuem contrato atípico. Querem que ativo seja importante para o inquilino
Entendem que há demanda forte para imóveis para supermercados
Ativos no Rio -> são imóveis estratégicos para as empresas. Imóvel em Madureira teria vencimento este ano e renovaram para 2028. Outro ativo (Penha) vai vencer em 2024 e já estão conversando para renovar
Ofertas
Não gostam de emitir abaixo do patrimonial
Qual visão de alocação?
Não olham só cap rate, olham risco associado também (mas regra seria acima cap rate de 7%)
Baroni conversou com Thiago Figueiredo (GGRC)
Thiago assumiu a gestão em 2018. Diferencial do GGRC é capacidade de fazer delas “um pouco diferentes”
Não sobe relatório gerencial na B3 por não ser responsabilidade deles, é da CM Capital Markets.
Controladores se afastaram após evento de prisão. Eles não participam de nenhuma atividade do fundo
Racional quarta emissão
Fizeram a quarta emissão mesmo com dinheiro da terceira emissão. Thiago lembrou que trabalho de comprar ativo de 20 milhões é parecido com trabalho de comprar ativo de 100 milhões.
Caixa
Tem 110 milhões de reais e deve alocar em breve, Thiago comentou que covid atrasa um pouco as alocações. Há muita competição com outros players e não gostam de descrever ativos para concorrência saber dos ativos alvo
Não querem tirar taxa de gestão do caixa pois estão trabalhando para alocar
Alocação
Cap rate caiu pois juros caíram
Thiago tem ressalvas de fazer operação sem o balanço de 2020
Só pode alocar 300 bps de prêmio sobre a NTNB
GGRC ainda não pode comprar SPEs
Deve alocar a parte remanescente do caixa nos próximos 6 meses
Ambev
É muita dura em termos de negociação, cap de 6.9%
Ativo é um centro de distribuição, Ambev ocupa lá por um bom tempo
Imóvel é 100% da GGRC, mas precisa desmembrar a matrícula
Não olhar apenas o metro quadrado, entender a qualidade do ativo.
Portfolio
Galpão industrial não é patinho feio, mas precisa entender o que acontece quando inquilino sair
Aethra
Sofreu com a pandemia, deram 4 meses de waiver mas já voltou a pagar
Covolan
Não pode renegociar contrato atípico, mas podem reperfilar a dívida com a mesma TIR
Baroni conversou com Marcelo Elaiuy, Paulo Sales e Fabio Cruz (ARRI11)
Vão trocar taxa de performance de 20% do que exceder 100% do CDI para 15% do que exceder IPCA + 2%, poder comprar/vender CRIs de partes relacionadas e desconto de taxa de administração (não corrigir mais por IGPM e sim por IPCA).
Carteira de FIIs -> carteira tática
Portfolio -> 15% – 20% de high grade
Para se expor a CRIs com pessoa física (loteamento, fracionário) é importante ter taxa de juro baixa e boa massa salarial. Com a crise do covid, a massa salarial caiu muito
IPCA + 2% é equivalente a títulos do tesouro de curto prazo, meta é ter NTNB5 + 500 bps
Comitê de crédito -> critérios de avaliação são: garantia real, fluxo de recebíveis, análise do devedor/aval e emissor
Diogo Arantes conversou com Thiago Figueiredo (GGRC)
Ideia foi criar produto para cotista ser rentista
Thiago entrou em 2018, participou de todas as emissões (com exceção da primeira emissão). Sócios se afastaram em 2019 por questões de pessoa física
Mínimo de compra é cap rate de 300 bps acima da NTNB, mas costumam fazer acima
Ambev
Compraram 100% do imóvel, mas ele está em cima de 2 matrículas. Já estão fracionando a matrícula no cartório
Imóvel é bastante importante para a Ambev
Portfolio
Não possui muito conforto em tomar risco de construção por questão de fluxo de rendimento ao cotista. Entende que isso seria melhor feito em outro fundo
Querem mudar o tamanho do ticket de aquisição por entender que o trabalho é similar
Não querem alavancar o fundo, preferem fazer oferta 476 a captar recursos via dívida
Entender o quanto que empresário já botou dinheiro no ativo, a dificuldade de ele efetivamente sair do ativo
Não tem restrição por geografia, conversa com empresário e entende a demanda
Diogo Arantes conversou com Daniel Caldeira da Mogno Capital (MGCR11, MGFF11, MGHT11)
Mogno faz tanto wealth quanto asset, no Wealth seria mais personalizado
Devolvem todos os rebates para o cliente, reduz conflito de interesse pois a taxa é fixa
Clientes possuíam portfolio de imóveis mas ativos não eram bem cuidados.
Residencial
Arcabouço jurídico é pró inquilino, tem deseconomia de escala e reformas são necessárias. Gosta de JFLL11 por eles fazerem reformas constantes. Daniel prefere short stay
Desenvolvimento
Lado bom de FIIs é que não precisa ter resgate, escolher bem na entrada pois a saída é complicada. Confiar no gestor
Alavancagem
Normalmente ocorre em fundos de logística, por terem contratos mais longos (GALG, por exemplo)
Corporativos
Tem BRCR11, HGRE11 e JSRE11. Hoje os ativos negociam abaixo do custo de reposição. Ativos continuam ocupados, pagando dividendo. E quem está sofrendo são salas comerciais, Alphaville, etc.
Martiniano está com uma boa demanda e deve ocupar em breve
Nos EUA corporativos e residenciais sofreram, enquanto no Brasil apenas o corporativo sofreu. Residencial segue com forte demanda. Daniel entende que corporativo deve voltar
Recebíveis
Mercado está pagando caro em FIIs high yield e não faz sentido entrar em FIIs high yield. Estão fazendo rotação de high yield para high grade que estão negociando abaixo do patrimonial
Pré pandemia tinha muita laje, por uma postura cíclica a Brasil
Foco agora é aumentar renda recorrente
MGCR
Tem exposição a CDI, mas lembra que tem dificuldade em alocar em ativos atrelados a CDI pois as emissões costumam ser atreladas a IPCA. Quer aumentar exposição a CDI
Não cobra performance e não cobra taxa de gestão enquanto não alocar os recursos
Emissões
Querem evitar diluição do cotista, não querem fazer emissão abaixo do patrimonial
Olhar se dividendo por cota vai subir pós oferta ou não
MGLG
Sempre quis ter veículo de logística
MGIM
Fundo com prazo específico e irá comprar ativos no Centro, fazer retrofit e vender
MGHT
Hotel é o segmento com maior beta em relação à economia, mas tinha conflito entre dono de hotel e operador
Arthur Vieira de Moraes falou sobre Fatos Relevantes de 17 a 21/mai/21
SADI11
Cotistas desistiram de encerrar o fundo
PATC11
Comprou andar no Cetenco Plaza do RCRB, locado atualmente para Trisul
Enquanto não houver vacinação, momento permanece desafiador. Deixaram em caixa aquisições que já estavam avançadas. Contratos adquiridos são muito parrudos.
Em próximas captações vão descrever melhor os ativos
RCRB11
Vendeu andar no Cetenco Plaza para PATC. Comprou em 2012 por 10.7 mil reais o metro quadrado e vendeu em 2021 por 15 mil reais por metro quadrado (RCRB11 negocia hoje a 11 mil reais o metro quadrado)
Mondelez fez rescisão de locação mas há 180 dias de aviso prévio
Proposta da Rio Bravo agora é ficar em prédios maiores e ter controle em prédios
Comissão é uma despesa “boa”, pois significa que deu certo a locação
BRCR11
Fez um contrato típico de 7 anos, mas não comentou o preço
ALZR11
Adquiriu ativo em Guarulhos por 59 milhões de reais, contrato de aluguel será 420 mil reais mensais (cap rate de 8.5%). Prazo de 15 anos e ajustado por IPCA
XPLG11
Comprou armazéns em Seropédica/RJ e ativo em Extrema/MG. Vai ter prêmio de locação até a entrega das obras (provavelmente 4Q22)
HGLG11
Vendeu ativo que comprou ano passado por 90 milhões (comprou por 46 milhões)
Arthur Vieira de Moraes conversou com Anita Scal, Bárbara Lombardi, Alexandre Rodrigues e Giuliano Bandoni da Rio Bravo
RBVA
Foi um fundo pioneiro para ir no setor de varejo, antecipou discussão da renovação e começou a adquirir imóveis que não eram agências bancárias
Bancos -> foi uma boa estabilidade de dividendos dos fundos nos últimos anos. Questão do Santander foi resolvida. Estão agora renovando/reciclando o portfolio do fundo
Não colecionam imóveis, querem imóveis para renda.
O que toma mais tempo é prospectar novos imóveis e ter know-how do mercado varejista
Possuem outros imóveis com propostas de venda aceitas e devemos ter novidades em breve
RCRB
Primeiro fundo de gestão ativa da casa
Já estão prospectando inquilinos para AS 1800 e estão concentrando ativos.
Alavancagem
Gera competitividade para FIIs
RBED tem 5% de alavancagem
Alexandre não quis falar alavancagem alvo, mas ressaltou que RBED/RBVA possuem alavancagem atrelada a contratos atípicos
RFOF
Acompanha todos FIIs do mercado, fazem screening e interagem com players de mercado
Pegam cenário base do gestor e fazem teste de estresse para ver se alocam no ativo ou não
Quando entram no ativo já possuem estratégia definida de ganho de capital/renda. 1/3 ganho de capital e 2/3 renda
FII de CRI seria 20% a 30% do portfolio do fundo. No cenário de crise, dívida tende a performar melhor que equity
Arthur Vieira de Moraes conversou com Felipe Peixoto Gaiad e Fernando Gadelho (HSI) sobre HSML e HSLG
HSI
Há 3 áreas: private equity/real estate, imobiliário e special opportunities
A diferença entre private equity e FII é custo de capital: private equity toma mais risco e tem custo de capital mais alto
Tamanho ideal seria 1.5 – 2 bilhões de reais por poder participar de qualquer operação sozinho
HSML
Fez IPO no 2H19, um pouco antes da pandemia
Teve preocupação com saúde dos lojistas no início da pandemia e acredita em recuperação no 2H21
Recuperação pós segunda é semelhante à da primeira onda. Ativos de destaque são Acre e Maceió
HSAF
Pipeline de emissões de FII de CRI/FoF é de 4 bilhões de reais.
Muitas empresas estão acessando mercado de capitais, gerando uma demanda forte de CRIs
Há originação interna em CRIs
Pagou mais dividendos que outros FoFs por estar mais exposto a FII de CRI
Leva em conta a gestora, segmento e o FII em si para tomar decisão de investimento
HSLG
Ecommerce ainda é o principal demandante de áreas de logística, mas entende que crescimento deve ser menor que no ano passado
HSRE
50% dos ativos estão em shoppings e 50% estão em ruas. Portfolio é majoritariamente da C&A
Apresentação trimestral de resultados do XPSF – 1Q21
XPSF navegou bem o 1Q21, volatilidade gerou oportunidades
Dividend yield é de 8.7%, acima do IFIX em 7.9%
Hoje FIIs negociam abaixo do valor patrimonial
Dinâmica era distribuir 0.70 BRL/cota, mas estão distribuindo acima
XPSF está virtualmente com 100%
Querem aumentar a renda recorrente e reduzir o ganho de capital, não quer precisar ter muito ganho de capita para pagar dividendo
Gostam bastante de FII de CRI e devem permanecer expostos a eles por um bom tempo
FII de CRI -> play mais seguro, tem garantia; querem aumentar exposição a CDI
Logístico -> ativos resilientes
Escritório seria tese de turnaround, ganho de capital; ativos estão abaixo do custo de reposição, mas risco homeoffice permanece. Localização é muito importante
Renda urbana deve sofrer com alta de juros
Shopping deveria ir melhor no segundo semestre
Agências -> se questiona o modelo de continuidade de agência física
Hotel -> o pior já passou
Compraram JFLL11 pela tese e pelo yield bom
Apresentação trimestral de resultados do MXRF – 1Q21
Setor de real estate segue aquecido, como visto nos resultados das empresas listadas
Alocaram 160 milhões de reais em bons nomes de crédito
Meta seria 80% CRI, 20% permuta e zero em FIIs
Já alocou 28 milhões de reais com taxa INCC + 11% na parte de permuta
CRI/permuta financeira -> são alocações estratégicas
FII -> alocação oportunísticas
FIIs que possuem na prática são mais CRIs que FIIs (SPVJ11 e HBRH11); 100% do SPVJ seria contrato atípico e HBRH seria 50% contrato atípico, devem carregar por um bom tempo
Fazem arbitragem com mercado via originação (originam a 6% e vendem a 5.5%)
MXRF recebe o % da receita do projeto, reduzindo o risco do projeto; foco da permuta é sempre em São Paulo
Fluxo de caixa da permuta não são extraordinários, mas não são lineares. Após Habite-se o fundo recebe bastante dinheiro
Estratégia do MXRF no book de CRI não é carrego, e é mais fácil comprar/vender high grade por ter mais liquidez
André não gosta de exposição a IPCA por mercado entender que inflação deve ficar alta para frente
Marcação das permutas se dá por equivalência patrimonial (SPEs), faz por POC
Amortização das permutas não distribui para cotistas
Apresentação trimestral de resultados do XPCI – 1Q21
Gostam bastante do segmento residencial
XPCI com proposta high grade e seguem com gestão ativa nos CRIs
Guidance é ter 100% em CRIs, mas alocam de maneira oportunista
Foco é ter ativos em high grade e uma posição minoritária em high yield
Devem zerar parte de FIIs em breve, mas não querem vender no curto prazo (possuem basicamente KNCR e XPML)
0.60 – 0.70 BRL/cota seria o dividendo para frente. Se CDI subir 300 bps deve impactar a receita do fundo em 1%
Apresentação trimestral de resultados do XPML – 1Q21
Catarina foi destaque positivo, fundo é bastante exposto ao Estado de SP (muito impactado por fechamentos no Estado). São Paulo deve ter recuperação mais rápida que o Brasil
2021 tinha expectativa de ser melhor que 2019, mas deve ser pior.
Após a segunda onda dados até o momento surpreenderam positivamente
SSR caiu apenas 6% YoY no 1Q21, demonstrando força dos shoppings da carteira
Inadimplência é de 14%, mas será recuperado ao longo dos próximos meses
Vai demorar (1 a 2 anos) para reduzir desconto a lojistas. Hoje é 8.9% e pré pandemia girava em torno de 1%
Deve receber mais parcelas referentes à venda do Shopping Belém nos próximos meses
Tem carência da dívida até agosto/21, mas amortização é suave nos primeiros 5 anos
Apresentação trimestral de resultados do XPIN – 1Q21
Não tiveram impacto relevante por causa da pandemia no fundo
Fez um contrato atípico recentemente (jan/21) em Extrema com duração de 10 anos
Por ter contratos típicos, o turnover de usuários é comum
Estão confortáveis com portfolio do fundo
Apresentação trimestral de resultados do XPPR – 1Q21
Entendem que FII está muito descontado no mercado secundário
Boa parte da população deve estar vacinada no 3Q21
Não há grandes entregas, mas entregas atuais pressionaram preços
Chucri Zaidan está com vacância alta, mas fundo não está lá
Cielo fez rescisão parcial, por causa do homeoffice. Mas conseguiram segurar a Cielo com multas maiores
Rescisão da Stefanini (devolveu ¾ da área), Cateno e HP.
Teremos 6 a 12 meses difíceis, mas olhando para outros países há uma perspectiva positiva.
Faria Lima tem uma demanda muito boa e ativo do XPRR deve ter anúncio positivo nos próximos 30 dias; obra ainda não foi finalizada
Alphaville é muito mais barato que São Paulo, tanto condomínio quanto ISS e IPTU
Querem entregar dividendo normalizado aos cotistas
Apresentação trimestral de resultados do XPLG – 1Q21
Fundo passou bem pela crise, não teve inadimplência relevante
Caixa no balanço já está comprometido, devem anunciar alocações nos próximos 3 – 10 dias
É possível comprar XPIN, mas não estão com pressa
Querem normalizar distribuição de dividendos
Não possuem revisionais relevantes no curto prazo
Compram ativos abaixo de 3.1 – 3.2 mil reais o metro quadrado
Apresentação trimestral de resultados do XPHT – 1Q21
Momento está desafiador, espera que no início do 3Q21 operações fiquem no breakeven
Todos os hotéis do fundo estão abertos
Estão negociando as bases contratuais com a bandeira (Accor/Ibis) e vão converter contrato de administração para contrato de locação
Todos os quartos que distribuíram renda foram do Sul
Queda do laudo foi de 30% do valor patrimonial, supondo que 2023 atinge ocupação pré pandemia
Apresentação trimestral de resultados do HGBS – 1Q21
Na margem, há expectativa de PIB acima de 4.5% no ano de 2021
IPCA sobe no curto prazo por efeito base
IFIX com performance melhor que IMOB e com volatilidade menor. André entende que o responsável foi a covid em 2020 e a inflação em 2021
Prêmio de risco atual do IFIX é 3.3%, contra 2.96% do período 2019 a 2021
Olhando quebra do IFIX, shopping e corporativo sofreram mais. Logística teve demanda maior por causa do Ecommerce
FII de CRI é o produto com maior captação, fortemente beneficiado pela alta da inflação
Mesmo com pandemia indústria de FIIs captou bem (35 bilhões em 2020, em linha com o 35.5 bilhões captado em 2019). André acredita que a captação no 1H21 será de 20 bilhões de reais, que anualizando daria 40 bilhões de reais)
HGBS entregou um yield pior que peers no 1Q21 pela sua maior concentração no Estado de São Paulo
Olhando para REITs, já estão positivos. EUA tem excesso de vacinas e REITs estão performando bem. À medida que vacinação avança, FIIs devem melhorar. Delay entre Brasil e outros países deve ser uns 120 dias. André otimista com lajes corporativas e shoppings
Foco inicial foi preservação de lojistas grandes, evitar vacância grande (pois ele perde atratividade)
Retomada do faturamento no 4Q20 foi bastante surpreendente, mesmo com cinema não performando bem
Fechamento em mar/21 foi antes do fechamento de mar/20, impactando negativamente a comparação YoY
Queda da receita do estacionamento foi bastante relevante
Vacância está alta, em 8%, mas entendem que está controlada
Estão fazendo estratégias digitais, possibilitando shopping interagir diretamente com o cliente
HGBS deve ter recuperação mais rápida com reabertura de São Paulo