Daniel Caldeira conversou com Felipe Solzki da Galapagos (GCFF11 e GCRI11), Rodrigo Medeiros conversou com Gabriela Costa e com Luciana Zanini (Inter) LGCP11 e Arthur Vieira de Moraes conversou com JLL sobre dados do primeiro trimestre
Daniel Caldeira conversou com Felipe Solzki da Galapagos (GCFF11 e GCRI11) – 3/mai/21
Trabalhou na B3 na época da criação de um setor próprio de FIIs, depois foi para o BTG. Em 2017 foi para a gestora do BTG. Em 2020 foi para a Galapagos
Foco inicial da Galapagos foi crédito estruturado. Estruturam home equity
Iam montar FII de CRI mas peers estavam negociando abaixo do patrimonial, decidiram soltar FoF antes
GCFF tem 33 milhões de reais de patrimônio, foco é giro
GCRI começou com carteira pré definida, reduzindo risco de alocação; focado mais em financiar incorporadoras
GCRI não tem responsabilidade de alocar em CDI ou IPCA
Cada CRI tem a sua regra de inadimplência. Normalmente é inadimplente se não pagar em 90 dias, depois vão para processo de execução
GCFF tem bastante CRIs agora, mas não é a meta para sempre
Rodrigo Medeiros conversou com Gabriela Costa e com Luciana Zanini (Inter) LGCP11
Primeiro IPO foi em 2019
Todos os ativos são AAA e clientes AAA
Áreas metropolitanas acima de 500 mil habitantes geram demanda por galpões logísticos; querem estar no Brasil como um todo
Tamanho do empreendimento é proporcional à demanda, por isso que fazem modulação
Fundo tem 35% dos contratos vencendo nos próximos 12 meses, mas entendem que não é uma preocupação
Típico x atípico
Replicam no LGCP11 o que a LOGG3 faz. Contrato atípico normalmente é em monousuário
Atípico normalmente ocorre com ancoragem do ativo ou em BTS
Alguns clientes por governança interna pedem contrato de 12 meses, o lado positivo é leasing spread positivo
Dinâmica de preço varia de acordo com a praça
Conflito de interesses x LOGG3
Estrutura de governança robusta, são duas empresas listadas e fazem avaliação por empresa independente na venda dos ativos para o LGCP11
É necessário aprovação dos cotistas
LGCP não compra módulos, compra participação para alinhar interesses
Podem comprar ativos que não são da LOGG3, mas gostam da experiência com a LOGG3; já tem pipeline
Taxas
Alguns custos fixos aumentaram a % das emissões, mas à medida que o fundo cresce deve diluir
Preço de oferta
Querem emitir pelo menos acima do patrimonial para não prejudicar cotista atual
Arthur Vieira de Moraes conversou com JLL sobre dados do primeiro trimestre
Logística
Vacância vem baixando bastante, era 20% e agora baixou para 14%
São Paulo ainda é a referência, mas outras regiões cresceram
Quem não está exposto ao Ecommerce não surfou tudo
Condomínio logístico pode fazer expansão de acordo com a demanda, industrial/escritório não (não pode construir de maneira parcelada)
Escritório
No 1Q21 tivemos devoluções de lajes maiores (nos trimestres anteriores eram empresas pequenas)
Houve absorção líquida negativa no 2Q20, 3Q20, 4Q20 e 1Q21
Destaque de entrega para 2021 é River One, Faria Lima Plaza e Esther Tower
Nos EUA houve uma desaceleração na absorção líquida no 1Q21, mostrando que o pior já passou