Daniel Caldeira conversou com Odilon Teixeira, head de produtos do Brasil Plural; Baroni conversou com Gabriela Costa sobre o LUGG11; Thiago Otuki conversou com Giancarlo Nicastro (CEO Siila Brasil); Jacinto conversou com gestão da Tellus Properties; Arthur Vieira de Moraes conversou com Paulo Casoni e Ricardo Hirata da JLL; com Rodrigo Possenti, do VRTA
Daniel Caldeira conversou com Odilon Teixeira, head de produtos do Brasil Plural
Coordena ofertas de renda fixa e fundos imobiliários
Coordenador líder
Oferta 476 -> oferta restrita; oferta 400 -> para o público; há uma avaliação da CVM na oferta 400
Na venda do fundo, ele seria o xerife da oferta
Procura distribuidores para vender o produto
Distribuidor
Vende o produto para o cliente
Ofertas
Reduziu a fome, mas ofertas permanecem fortes
Setores demandados: FII CRI, FoF, logístico e corporativo bem localizado
CVM pensa em juntar 400 com 476, mas ainda não está definido
Receita Federal
País costuma procurar fontes de arrecadação, mas Odilon entende que não deve ter problema
Baroni conversou com Gabriela Costa sobre o LUGG11
Primeiro fundo 100% residencial de aluguel no Brasil
Nos EUA 30% das unidades disponíveis de aluguel são de REITs
Há 452 unidades para locação
Baroni comentou que imóvel residencial sempre foi algo com rentabilidade ruim, mas Gabriela comentou que digitalização ajudou a melhorar a rentabilidade do produto.
Proposta é sempre ter empreendimentos novos, especificamente construídos para isso.
Carro chefe hoje para decidir o terreno é localização
Público alvo hoje é labor force (renda entre 3 mil e 10 mil reais)
Vacância
Está em 21%, fizeram contrato tampão com MRV para receber aluguel enquanto imóvel não tiver 95% de locação
Gestão de inadimplência é da Luggo.
Todos os contratos possuem seguro inadimplência, seguradora irá garantir eventual inadimplência
Cap rate x div yield
Eles pagam fee para consultor imobiliário (5% da receita) e pagam seguro (6.5% da receita)
Thiago Otuki conversou com Giancarlo Nicastro (CEO Siila Brasil)
Giancarlo criou a SiiLa em 2015 (Sistema de informação imobiliária Latino Americana)
Alguns americanos tiveram a ideia de explorar informação imobiliária de maneira mais profunda.
Não confiavam nos dados de mercado e decidiram criar a base própria
Galpão logístico em SP tem quase 100 propriedades e laje corporativa tem 120 ativos. Começaram por SP pois temos poucos ativos
Lançaram México este ano e devem lançar Colômbia em 2021
Vacância
Mercado imobiliário é feito de ciclos longos, pelo menos 5 anos
Ninguém desfaz contrato da noite para o dia, contratos são fortes. A grande maioria das decisões foi postergar contratos
A verdade é que ainda não sabemos em que fase estamos no coronavirus
Vacância em SP saiu de 15.3% para 18.3% e ainda tem aumento de 2% – 3% de devoluções adicionais
O que estamos vendo é um modelo híbrido, distanciamento está compensando o revezamento das pessoas que vão no escritório
Giancarlo é mais otimista com lajes corporativas AAA bem localizadas
Vacância de 17% em galpões logísticos atualmente é a menor dos últimos anos
A demanda é forte, conseguimos suportar a nova entrada de estoque
Mercado equilibrado entre 10% – 15% de taxa de vacância, em Santa Catarina há 1% de vacância, Paraná
Ciclo da logística é mais rápido apenas na construção, mas aprovações são muito complexas
Demora 2 – 3 anos para aprovar e 6 meses para construir, o problema é que não há barreira de entrada
Mercado laje corporativa demora 1 – 2 anos para aprovar e 3 – 4 anos para construir
Homeoffice
Perda de produtividade, perda de funcionários
Não há troca de ideias entre as pessoas
Shoppings
Parte relevante da receita vem de estacionamento, o que pode impactar negativamente os shoppings
Thiago Otuki fez programa sobre real estate reports, com Rodrigo de Castro e Giancarlo Nicastro
Giancarlo comentou que mercado está muito líquido
A indústria de escritórios de alto padrão é de apenas 150 prédios, poucos ativos para muito dinheiro
Corporativo
Há 4 trimestres não existia entrega de ativos de alto padrão em SP. No 3Q20 houveram 3 entregas, total de 80 mil metros quadrados: Birmann 32 (com 55% locado), Centenário Berrini (100% locado para WeWork) e Safra Frei Caneca (100% vago)
Vacância era 15.3% e foi para 18.3%
Rio de Janeiro corporativo
Último prédio foi entregue em 2018, próximo será em 2023
Vacância já bateu 40%, hoje está em 31.8%
FAMB negocia hoje a 3 mil reais o metro quadrado, eles entendem que é uma oportunidade
Rio está concentrado em 3 grandes indústrias: óleo e gás, setor público e setor financeiro
Setor financeiro é o que mais se adaptou ao homeoffice.
Além da pandemia há a crise, o que impacta negativamente a demanda por escritórios
BRCR e BCFF estão comprando o Ez Tower
Logística
É o queridinho
80% do estoque está em SP. O que temos no Brasil é menos que tem em Chicago
Vacância caiu de 18.4% para 17.2% em SP
Ex São Paulo vacância está em 17.1%
Giancarlo se preocupa com grandes entregas, logística não tem barreira de entrada
O grande gargalo da logística é aprovar projetos e temos vários projetos aprovados no momento
Giancarlo acha que Sul deve crescer muito e lembrou que algumas cidades estão com alta vacância (Piracicaba, Sorocaba acima de 40% de vacância)
Destaque de grandes locações: MadeiraMadeira e bebidas/fumo
Arthur Vieira de Moraes conversou com Paulo Casoni e Ricardo Hirata da JLL
Decisão inicial foi: para tudo e olha o que acontece
Taxa de juros baixa fez com que deals fossem retomados
Homeoffice
Algumas empresas tinham política de homeoffice, todas empresas passaram a aplicar homeoffice.
Mas pessoas se cansaram e voltaram a trabalhar em escritórios. Houve devolução de lajes desde o 2Q20. Destaque de devoluções foi de espaços menores
Menores empresas fazem devolução por necessidade, empresas maiores ainda estão apenas reduzindo
Vacância vem sistematicamente caindo há 2 anos, vacância cresceu recentemente e deve continuar subindo no 4Q20
Obras não pararam, o que pode ter acontecido é postergar o Habite-se
Vacância já estava baixa nos principais mercados primários
Preços não caíram até o momento
Galpões
Vacância estava em queda e continua
2019 foi um ano forte de absorção e 2020 deve ser maior ainda
Notaram que há negócio sendo fechado em ativos em construção, o que não acontecia há algum tempo
Há necessidade de aproximação ao consumidor
Aumento de preço
Até 35km do centro deve ter aumento, depois disso acreditam em estabilidade de preço
Conversa com ALZR
Fabio Carvalho está há 25 anos no mercado, principalmente como gestor de FIA
Gestora possui outros produtos, mas o único listado no momento é o ALZR11
Proposta ALZR
É ter ativos para renda, tanto faz se é logística/escritório/varejo
Nunca vai pegar ativo vago nem desenvolver
Nos ativos que ALZR possui os inquilinos é que são responsáveis pela melhoria do ativo.
Olham apenas ativos médios, ticket girando entre 50 e 100 milhões de reais
Quer poder comprar ativo em final de obra, desde que tenha contrato de locação atípico depois
Mercado
Atualmente está bem mais competitivo que antes, mas agora a competição é mais saudável. Os competidores são profissionais, todo mundo compete no mesmo patamar. Todo mundo quer pagar imposto
Em alguns casos o vendedor não aceitava due diligence
Hoje algumas empresas procuram a Alianza para fazer deal, empresas estão bem mais abertas
Fabio ainda tem ressalvas a sair da região de São Paulo/Rio de Janeiro. Já fez negócio em Curitiba/Belo Horizonte, mas foi em outro fundo da casa
Aquisições
Acredita ser possível fazer aquisições a NTNB + 300 bps, esse é o piso. Acredita entregar prêmio de 400 – 500 bps.
Estuda viabilidade de aquisições via TIR
Demanda do ALZR11
Antes era mais pessoa física, agora está crescendo o número de investidores institucionais. Hoje 5 FoFs e 3 fundos de pensão são cotistas do ALZR11
FII data center
Meta seria ter 20% do ALZR11, por volta de 200 milhões de reais; 3 – 4 ativos a serem adquiridos
Fabio lembra que há pouca competição nesse segmento de ticket de 8 – 10 milhões de dólares pois é muito trabalho para um tamanho muito pequeno para players internacionais
Jacinto conversou com gestão da Tellus Properties (TEPP11)
Tellus surgiu em 2008, mas estão no mercado imobiliário desde 1974
Estão com 3.2 bilhões de reais, sendo 2 bilhões de reais em private equity
Tese do TEPP
Há muita oportunidade em imóveis com qualidade um pouco abaixo do AAA. Fazem gestão ativa nos imóveis para reduzir preço de condomínio
Decisão atual é ficar em São Paulo e ainda observam oportunidades aqui
Condomínio atual do São Luiz é 12.37 BRL/m2, bem baixo em relação ao mercado
Deram descontos em estacionamentos e restaurantes, por sofrerem bastante durante a pandemia
Hoje é basicamente renda, fazem um retrofit “mais light”.
Devem entregar dividendo entre 0.46 – 0.52 BRL/cota até o final de 2020.
Vacância
Ativos já vieram com alguma vacância, fundo começou com 23% de vacância. Tellus conseguiu reduzir para 6% até março/20
Fizeram turnover de inquilinos durante a pandemia, o que era esperado para os próximos 48 meses. O pior já foi, não deve aumentar muito mais a vacância. Estão inclusive negociando para colocar novos inquilinos em breve.
O cenário econômico (crise) é mais importante que homeoffice
IGPM
Estão com dificuldade de repassar, estão priorizando relacionamento com inquilinos
Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Possenti, do VRTA
Possenti ficou na Cibrasec por 9 anos, vendo todos os tipos de lastros de CRI
CRI ainda é um produto bastante artesanal, nos últimos anos o acompanhamento ficou mais robusto e mercado cresceu muito
Muitos CRIs eram feitos pelos bancos, então indústria ex bancos era muito pequena
Com a LIG não é mais necessário o banco fazer securitização
VRTA
É um misto, tem high grade e tem high yield; mas Possenti lembra que não é obvio separar o que é high yield e o que é high grade
Bancos de investimento olham operação a partir de 100 – 200 milhões de reais. Abaixo disso eles não olham e seria a oportunidade do Verita
Não quer operação clean para o fundo
Estudo de viabilidade era alocar tudo em 6 meses (até jan/21) e entende que consegue alocar tudo até janeiro
IGPM
Está procurando ter mais operações indexadas a IPCA
Possenti tem medo da inadimplência
FII de CRI costuma distribuir inflação, então é importante reinvestir o dinheiro recebido
Daniel Caldeira conversou com Marcelo Fedak, da Blue Macaw
Marcelo ficou no BTG até 2014 na parte de fundos imobiliários
Foi para a Blackstone, mas fundo era muito grande para o Brasil e decidiram fazer spin-off (criando a Blue Macaw)
Tem 2 bilhões de reais de AuM, oferta para o mercado FoF, logística e laje corporativa
XP é acionista minoritário da Blue Macaw
Real estate
Ativos demoram para ficar prontos, dá para mapear bem a oferta
Tem um valor intrínseco, dá para comparar com custo de reposição e com outros mercados
Hoje, preço de aluguel em dólar no Brasil está em 15 USD/sqm (bem abaixo das outras cidades na América Latina)
Marcelo tem medo da obsolescência.
BLMO
FII possui participação no CENU Tore Oeste (8 mil metros quadrados de um total de 31 metros quadrados). Querem aumentar participação neste ativo
Marcelo entende que prédio com vacância ficou para trás e deve fazer catch up
Marcelo não gosta de se expor exclusivamente a ativos de alta qualidade
Logística e laje corporativa
São Paulo tem 13x menos ABL de laje corporativa que NY, há muito espaço para crescer
A cada 1 bilhão de venda de Ecommerce há demanda para 100 mil metros quadrados de galpão
Entender a replicabilidade do ativo
Em logística o ativo acaba agregando menos valor que o de laje corporativo, então é importante se preocupar com o inquilino
Daniel Caldeira conversou com Avelino Palma
Está vendo de abrir um fundo em breve
CRIs
Avelino está vendo uma euforia, SELIC baixa faz com que ocorram vários investimentos fora dos bancos e ele mercado não estava preparado para este fluxo.
Não há ativo disponível, ativos subiram bastante. Assets criadas do nada e captaram muito
Daniel lembrou que havia várias ofertas oversubscribed em 2019 e em 2020 não há tanto
Originação
Mercado de capitais é bem mais rápido que bancos
Crise
Estruturas funcionaram, empresas estão mais bem preparadas e indústria de CRIs performou bem durante a pandemia
Alienação fiduciária
Em 6 – 8 meses você consegue executar o ativo, enquanto antes demorava alguns anos.
O que olhar em um FII CRI?
Quem constrói, gestão da obra (já teve caso que chão do galpão afunda)
Ter um bom controle, já que às vezes há 2 – 3 mil clientes. Incorporadora já emitiu boleto e roubou dinheiro do credor
Ver níveis de garantia, saldo devedor, saldo de inadimplência (se aumenta ou não). Mais transparente o gestor, melhor
CRI de Shopping -> deu carência
Thiago Otuki conversou com Mariano Andrade da Polo Capital
Mariano trabalha no mercado financeiro desde 1994 e na Polo desde 2011
Equipe de crédito tem sinergia com equipe de renda variável
PORD
Existe desde 2012,
Carteira é 60% inflação +, 30% CDI+ e 10% pré
Banco tem custo de capital menor, focar aonde não é o foco dos bancos. Eles estão indo em direção a empresas middle Market.
Estratégia core -> ativos pulverizados, CRIs corporativos
Preferem região Sudeste pois se ocorrer a judicialização conseguem acessar mais facilmente a justiça
Alocação em FII
Não gostam de alocar em FII CRI pois entendem que é o expertise deles.
Mas lembra que liquidez de FII de CRI costuma ser maior que liquidez de CRI
FII tem subordinação, pega apenas parte sênior
Muitas empresas fizeram ofertas recentemente, não estão precisando captar recursos via dívida
Clique aqui para ler sobre outro videos de FII