Baroni conversou com Mariano Andrade (PORD), Daniel Caldeira conversou com Caio Castro (RBRP), Arthur Vieira de Moraes fez seu último programa no Infomoney com Danilo Bastos, Baroni conversou com Marcelo Hannud, Thiago Otuki conversou com Ricardo Almendra e Daniel Caldeira/Baroni conversaram com JLL
Baroni conversou com Mariano Andrade, gestor do PORD11 (4/ago/20)
Perfil FII
Busca crédito high yield mas com risco de high grade (através de estruturas), rentabilidade inflação + 8%
Gosta de garantia com imóveis performados
Pandemia
Decidiu não entrar em determinado CRI, mas reiterou que não tem pressa para alocar
Foi uma oportunidade para captar a taxas mais altas de empresas de alta qualidade de crédito
Alocação em debêntures
Possui 2: Trisul, que deve converter em breve em CRI, e Tenda (que não deve converter para CRI).
No caso da Trisul foi estruturação própria da Polo. Foco deles é em CRIs menores, enquanto maiores deixa para as casas grandes
Renegociação em CRIs
Renegociaram 3 CRIs durante a quarentena
Rio Ave -> alienação fiduciária é 220% do CRI. Rio Ave pleiteou uma postergação da amortização extraordinária
Socicam -> postergaram o pagamento por causa na queda do faturamento da Socicam
Mozak -> não gosta de performadas mas essa operação é sobre ativos não performados
Tem conforto pois garantia será entregue em breve
Daniel Caldeira conversou com Caio Castro da RBR sobre o RBRP (4/ago/20)
Proposta do RBRP
Compra ativos geradores de renda ou que irão gerar renda
Focou em comprar FIIs no início por estarem muito amassados
Se comprometeu a entregar 7.1% ao cotista e continua focado nisso
Deve fazer aquisições em breve em SP
FIIs
Desinvestiu uma parte de FII de malls e FII CRI
Laje
Vai ter aumento? Vai, mas vai de 100 reais para 120. Antes da pandemia a expectativa era 100 para 150
Tem empresa de Ecommerce procurando por 20 mil m2 em SP
Homeoffice -> pessoas não querem pegar transito e ficar 1 dia por semana em homeoffice
Shopping
Pior fase já foi, o mais importante é focar nos melhores portfolios
Mykonos
Há vacância física, mas não há financeira pois está recebendo multa
Rio
Setor de petróleo estava começando a reagir, mas houve queda do petróleo; ainda não estão confortáveis
O importante é comprar abaixo da reposição, algo em torno de 3 – 4 k/m2
RBRL
Ecommerce está crescendo e setor se mostrou resiliente
Projetos em desenvolvimento
Meta é no máximo 10% do fundo
O Amauri e o Celebration são cases de sucesso de desenvolvimento
Mercado FIIs
Mercado cresceu bastante, mas tem muito para crescer
Indústria está melhorando em termos de governança e quem não acompanhar vai morrer
Arthur Vieira de Moraes conversou Danilo Bastos (7/ago/20)
Boa parte da remuneração do aeronauta é variável
Ter FIIs ajudou bastante na crise, já que o salário dele como aviador caiu em torno de 50%
Antes de entrar em renda variável entenda quanto de risco você quer tomar e o que fazer caso seus investimentos caiam 10%
Shoppings
Todo mundo deve voltar a frequentar shoppings, mas o meu medo é o poder de barganha
Investimento
Pedir investimento é como ir na farmácia: qual o melhor remédio? Depende da sua dor
O que você quer? Ganhar dinheiro? Tem de entender qual a proposta de investimento
Tributação
É inevitável, todos os outros benefícios devem continuar existindo
FoF
É bom para iniciantes, mas ele não tem
Baroni conversou com Hannud (3/ago/20)
Ficou na XP por 2 anos e saiu em fev/20.
Quis empreender. Vai na Fram e criar um novo CNPJ (gestora Aurea)
Fez parceria com a construtora São José para comprar o imóvel da Ford em São Bernardo
Pagaram mais pelo terreno e devem economizar na obra.
Hannud quer fazer FII de desenvolvimento com o imóvel da Ford
FII será essencialmente logístico
Setor logístico
Há em torno de 18 milhões de metros quadrados de galpões logísticos A, menos de 10% do que tem em Miami e 1/22 do que tem em Chicago.
Brasil tem uma quantidade muito pequena de galpões
Galpão logístico é o “pulmão” da economia.
Com ativo especulativo há revisionais e consegue surfar aumento de preço
Não tem ativo disponível no mercado, é necessário desenvolver
Importante é que galpão logístico tenha barreira de entrada, senão o poder de barganha é do locatário
Homeoffice funciona como paliativo para 15 – 20% das pessoas
Hannud acredita em pequenos co workings
Clube FII conversou com Ricardo Almendra, CEO da RBR (3/ago/20)
Otimista com mercado?
Cabeça macro permanece a mesma, mas hoje existe uma clareza maior quanto à doença.
Ainda temos incertezas, não é um cenário simples mas RBR está bem posicionada
Taxa de juros no patamar atual é muito boa para o setor imobiliário
Há pouca oferta de ativos nesta crise, se comparamos com 2015 – 16, o que ajuda os imóveis atuais prontos
Mas preço de terreno não caiu
Estão com ressalvas com shoppings e hotéis
RBRP
Criado em 2015 com a proposta de comprar prédio abaixo do custo de reposição. Pode comprar logística e laje corporativo. 70% do fundo deveria ser ativo de laje corporativa e logística (imóvel direto). 30% remanescente seria alocado em FIIs. Até 10% do fundo seria alocado para desenvolvimento (caso de sucesso foi o ativo na Amauri)
Pode até comprar shopping, mas não viu ativos de shoppings com preços bons
RBRL
Buscam contrato mais longo, mais seguro e com melhor inquilino possível -> mas todo mundo quer isso -> preço fica fora do razoável
Quando comprar o galpão, a última coisa a ser observada é o aluguel que ele está pagando
Entender localização, preço por metro quadrado da compra, qualidades do ativo
Não comprar o ativo com contrato atípico só pelo yield, pois vai dar problema no futuro
Comprar ativo logístico por 4 mil reais o metro quadrado no interior do Brasil não faz sentido
Contrato atípico que estiver no fundo vai ser contrato que a própria RBR construiu
Logística deve continuar beneficiado, principalmente por causa de Ecommerce. Mas nem todos galpões estão expostos ao Ecommerce. Ricardo prefere se expor a laje corporativa em Faria Lima/JK/Itaim/Paulista/Pinheiros
Comprar prédio na Paulista por 10k/m2 enquanto o custo de reposição é 14k é muito bom
Homeoffice
A cultura é difícil de ser implementada com todo mundo em homeoffice
E todos não podem trabalhar ao mesmo tempo pois há necessidade de distanciamento.
RBRF
Até final de agosto fica 90% investido, com foco em comprar ativo de laje corporativo (FII) e logística (via oferta restrita)
Acredita em gerar 15% entre ganho de capital e dividendo nos próximos anos para o FII que está comprando
Fundos de desenvolvimento
Compraram 30 terrenos para desenvolvimento residencial e 5 para desenvolvimento comercial
Eles estão indo muito bem, estão dobrando capital. Retorno esperado é 20% ao ano
Daniel Caldeira e Baroni conversaram com JLL (5/ago/20) com uma atualização sobre lajes corporativas
Quarentena
Havia a dúvida sobre o prazo da quarentena e ainda não temos a resposta
Mercado de alto padrão é composto por muitas empresas e elas demoram a tomar decisão de investimento
Devoluções que ocorreram já estavam previstas e possíveis expansões foram postergadas -> absorção líquida foi negativa no 2Q20
A expectativa era que ocorreria uma quebradeira na indústria de shoppings, mas ainda não vimos isso. Inclusive Iguatemi divulgou resultados bem acima do consenso
Até 2012 não tínhamos área vaga
Oferta nos próximos anos não é robusta
Escritórios no Brasil já são bem adensados, devemos ter um maior espaçamento entre as pessoas
Baroni lembrou que homeoffice não é praticável para todo mundo
Mercado compra x venda
Houve diminuição do custo de capital -> pessoas mais interessadas em comprar ativos, o que acaba puxando preço para cima
RJ menos impactado que SP, segundo Baroni o Rio “congelou” pois não há demanda/oferta nova
Laje corporativa
Baroni não tem conforto em prédios fora do eixo Rio – SP
Concorda com diversificação em outras praças em logística/shoppings
Daniel não gosta de fundo híbrido, por prefere que ele misture os ativos
Logística
Entrega muito grande, vai gerar um aumento na vacância mas absorção bruta ainda é forte
Homeoffice
Demanda menor por causa do homeoffice compensa menor oferta de prédios novos
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