Arthur Vieira de Moraes conversou com Rodrigo Medeiros do Desmistificando FIIs (24/jul/20), Daniel Caldeira conversou com Rafael Sales (CEO ALSO3) (28/jul/20) e com NOD (21/jul/20), Thiago Otuki entrevistou Bresco (22/jul/20)
Arthur conversou com Rodrigo Medeiros, do Desmistificando FIIs em 24/jul/20
REITs x FIIs
Rodrigo do Desmistificando FIIs fez um estudo se REITs e FIIs e se dava para viver de renda com eles.
Ele concluiu que o rendimento dos FIIs é mais atrelado ao ciclo que à inflação.
REITs conseguem ter uma performance melhor que FIIs, provavelmente pela sua alavancagem
Lucros
REIT paga 90% do lucro líquido, enquanto FII paga 95% do lucro caixa
O problema do lucro caixa é que ele não leva em conta a depreciação do ativo
Imóvel precisa inevitavelmente de reforma/reinvestimento. REITs já fazem essa “provisão” ao depreciar o ativo e reduzir o lucro, enquanto FIIs não fazem isso
Setores
Shopping era resiliente e ainda é resiliente. Apenas estamos passando por um momento desafiador
Logística também é resiliente e se provou nesta crise
Daniel Caldeira da Mogno conversou com Rafael Sales (CEO ALSO3)
Shopping deixou de ser ponto de ponto de venda e passou a ser um “life center”
Alimentação e entretenimento passaram a ter um maior protagonismo nos últimos anos e representa em torno de 33% do faturamento dos shoppings da Aliansce Sonae (nos EUA é apenas 6%)
Crise
Todo mundo teve o primeiro baque, mas cada shopping possui a sua própria realidade
Até o momento Rafael está vendo shopping expostos à classe média com uma performance melhor
Importante é voltar com lojistas saudáveis e shoppings cheios. Retorno até o momento está sendo melhor que esperado
Para shopping performar bem na crise precisa ser o primeiro ou no máximo o segundo da região
Deram 100% de desconto nos dias em que shoppings estavam fechados e desconto parcial para dias que abriram. ALSO deixou de receber 600 milhões de reais com esta prática
EUA x Brasil
Enquanto nos EUA shoppings representam 65- 70% das vendas, no Brasil shoppings representam apenas 20% do faturamento do varejo.
Não teremos o que aconteceu nos EUA aqui no Brasil
Ecommerce é apenas 8% do varejo total, deverá crescer mais mas não será dominante
Temos grandes redes nos EUA, enquanto no Brasil o varejo é mais pulverizado. Isso dá um poder maior de barganha para shoppings brasileiros
Aluguel mínimo x variável
Entende que aluguel mínimo corresponde ao ponto comercial do shopping e é sim necessário que ele continue a ser cobrado
Daniel Caldeira conversou com NOD
NOD é gerente de conta PJ no Banco do Brasil
NOD trabalha no Clube FII há muito tempo. Não possui CNPI e nem quer ter. Prefere mostrar pontos positivos quando há excesso de pessimismo e pontos negativos quando há excesso de otimismo. No final do dia é se esforçar para ter um viés crítico
Mercado
Pessoas estão focando muito em renda e menos nos ativos em si
Passaram a preferir ativos com renda mais previsível, como contrato atípico. Mas lembre-se de entender se imóvel terá liquidez depois, veja a foto do ativo.
FoF
Havia muita gestão passiva, agora estamos tendo gestão mais ativa
FoF pode buscar investimentos com prazo mais longo, já que
Homeoffice
Várias empresas tentaram implementar (Apple, Yahoo), mas acabaram não conseguindo fazer
Tributação dividendos
NOD bateu na tecla que FII não distribui dividendos, e sim rendimentos
Mas ele mesmo falou que na tentativa do Jucá de tributar houve inclusão dos FIIs
“já sofri muitas tragédias na vida, mas nunca vivi elas”. Se tributação vier, veio.
Olhando para a ótica da empresa, haverá tributação dos dividendos mas redução do imposto de renda. Em termos líquidos o impacto seria nulo
Como avaliar um fundo?
Olhando por 12 – 18 meses já dá para ter uma noção da estratégia do fundo
Historicamente falando, IPOs possuem entrega abaixo do previsto, já que planilha de excel aceita qualquer premissa
Baroni conversou com Fernando Didziakas, sócio da Buildings
Homeoffice
Há um questionamento crescente sobre homeoffice pois algumas funções dão certo
Tudo o que saía na mídia era negativo. A tendência de devolução está acontecendo, mas houve um excesso de pessimismo
Uma vez vencida a pandemia, o novo normal será muito parecido com o antigo normal
A pandemia não pode ser a culpada de tudo, algumas empresas já tinham programado a saída/mudança antes da coronavirus
Ex pandemia, vacância já subiria de 6.05% para 6.7%. Impacto pandemia levou a vacância de 6.7% para 8.5%
Olhando para a absorção líquida, ela é uma soma da absorção positiva com negativa.
60% da absorção negativa foi de empresas reduzindo espaço e apenas 23% devolveu tudo. Fenando comentou o caso da Monsanto que se uniu com a Bayer e entregou a área que ocupava e não locou área nova
Fernando lembrou que empresas tech como Google não devolveram área e, no caso da Amazon, expandiram a área
Crise
Hoje não temos crise imobiliária, mas sim a crise econômica impacta negativamente na demanda
Ativos classe A/AA/AAA -> são os últimos que sofrem e são os primeiros a sair da crise
Temos 4 milhões de metros quadrados em ativos classe A/AA/AAA e 7 milhões de metros quadrados em ativos classe B
Classificação é algo que depende mais da qualidade específica do prédio (elevador, certificação, tipo de ar condicionado, etc) que localização
Qual o racional de todo mundo se expor a SP?
Em SP temos mais de mil potenciais inquilinos, enquanto em BH temos menos de 50. Então, se alguém sair em SP é bastante plausível achar outro inquilino. Em outras regiões isso não é tão óbvio
Fernando lembrou também que ticket de ativos fora de SP não é alto. Ou fundo compraria vários ativos ou compraria poucos e teria dor de cabeça demais
JK/FL/Paulista
Temos 74 imóveis e 1.27 milhão de metros quadrados. Vacância atualmente em 8% (pois considera entrada Birman 32)
Olhando FL/JK a vacância é 3.5%. Preço pedido parou de subir, mas continua bem acima de 100 reais
Thiago Otuki entrevistou Rafael e Felipe da Bresco Logística
Descrição
Bresco é bastante focada em logístico, criada em 2011
Pessoas trabalham juntas há 15 anos
FII com portfolio maduro -> listado em bolsa
FII com desenvolvimento -> não listado em bolsa
IPO foi oferta secundária
40% do ABL está no município de SP -> raio de 15km do centro tem 3% vacância
Vacância abaixo de 1%
Propriedades com possibilidade de expansão
80% dos contratos são atípicos
PCAR, CRFB, Coty, BRF, MGLU, BTOW
Demanda forte, alguns galpões com demanda dobrada por causa do Ecommerce
Pensam em fazer geração de energia solar nos seus galpões
Pilares da Bresco
Pilar 1 -> localização (exposição SP)
Pilar 2 -> qualidade ativos (quem não é AAA pensam em fazer retrofit)
Pilar 3 -> qualidade de crédito dos inquilinos
Atualização
Preço de aluguel tem risco de subir por fizeram locação a valores baixos
Diferiu pagamento de inflação por 4 meses
Bresco Itupeva -> haverá vacância mas estão procurando novo inquilino
Querem que fundo cresça, mas crescimento com qualidade
Dinheiro em caixa -> será usado para expandir Bresco Contagem
Ecommerce
Quando economia voltar não haverá retorno do Ecommerce ao patamar pré crise
Ecommerce demanda mais armazenagem e próximo a grandes centros
% Ecommerce nos EUA era 16% e passou a ser 27% em 8 semanas. Última vez que cresceu 10% demorou 10 anos
Galpão específico para Ecommerce
Proximidade com consumidores, pode ter alterações especificas mas localização é mais importante
Pode ocorrer automação no galpão, auxiliando o inquilino
Aquisições com bons preços
Logístico é um segmento bastante promissor mas não é para comprar qualquer galpão
Gostam de Sul/Sudeste. Estão fazendo desenvolvimento para Mercado Livre no Nordeste
15% das propriedades hoje são de alta qualidade -> há forte necessidade de construção de novos ativos
Pensam em novas aquisições, mas não há atualização quanto a isso
Conflito de interesses entre os fundos de desenvolvimento x renda
Cada um tem a sua proposta, não competem entre si
Não existe obrigação, há uma preferência do BRCO de comprar ativos do fundo de desenvolvimento
Quando há transação entre partes relacionadas, fazem votação de cotistas não conflitados para aprovar a transação
SLB x BTS
Empresa precisa de liquidez -> sale and lease back
BTS é mais quando quer um ativo que ainda não existe no mercado, necessita um planejamento
Clique aqui para ler sobre a entrevista do Arthur com a Newmark