Daniel Caldeira (Mogno) conversou com Pedro Carraz (XP) no dia 2/jun/20, Baroni conversou com Ferrari (NFA Advogados) no dia 3/jun/20, Arthur conversou com Fernando Brasileiro (True) dia 5/jun/20 e Abradim convidou Arthur, Ferrari (NFA) e Erica (Vinci) para discutir sobre fundos imobiliários no dia 4/jun/20
Pedro Carraz trabalhou na BR Malls de 2007 a 2017. Foi para a XP e criou o XPML.
Hoje olha tudo que é tijolo na XP gestão (total de 6 BI BRL), enquanto André Masseti olha FII CRI/FoF
Política de dividendos
XPML foi o primeiro FII a anunciar a interrupção dos dividendos.
Possuem em torno de 15 a 16 milhões de reais de lucro acumulado a ser distribuído (uns 80 centavos por cota). Devemos distribuir o mínimo exigido por lei
Alavancagem
XPML tem alavancagem por ter comprado ativos da JHSF. Não dava para parcelar a compra, a solução foi comprar tudo com uma parte via dívida
Crise
Lojista possui 3 boletos de cobrança: um para as receitas do empreendedor (aluguel), outro para pagar o condomínio (lucro zero) e outro para o fundo de promoção (relacionado à propaganda/marketing)
Conseguiram derrubar 50% o custo condominial e estão dando desconto de 50% no aluguel se lojista pagar condomínio em dia. Mas Carraz lembrou que apenas dá para perpetuar uma queda de 10 – 15% nos custos condominiais (resto foi corte pontual como energia e pessoal)
Até o momento inadimplência está girando em torno de 15 – 25%. Após rescindir/renegociar contratos, devemos ter vacância. Na prática, a vacância ainda não chegou
Lojas satélites representam 50% do ABL e 70% da receita (por pagarem aluguel mais alto que os âncoras), o que gera um desafio grande para os donos dos shoppings: os satélites são os que estão em situação financeira mais frágil
Segundo Carraz, que já foi franqueado, a margem líquida do franqueado é 5% se tudo der certo. Obviamente no caso da pandemia com queda de receita temos um forte prejuízo para eles
Carraz espera chegar ao patamar pré crise no final de 2021
Caixa XPML
É 95 MM BRL, sendo que 25 MM BRL está alocado em FIIs
Havia o investimento de 50 MM BRL de expansão no Catarina Outlet, mas postergaram. Como Catarina é a céu aberto e é outlet deve ter um retorno mais rápido que outros shoppings
Fluxo nos shoppings
Nos shoppings que já foram abertos notaram que há menor tempo de permanência (de 80 min para 20 min) e maior conversão (pessoas que vão no shopping já vão focadas).
Por causa da demanda reprimida viram um fluxo acima do esperado
A proposta do shopping ainda é oferecer lazer, entretenimento e alimentação (resumindo: experiência, algo que o ecommerce não consegue oferecer)
XPIN
Sim, é exposto à indústria. Sim, 95% dos contratos é típico. Mas maior risco pressupõe maior retorno. Meta de distribuição é de 0.67 real por cota
Trabalham junto com Brazilian Business Park, que dá toda a infra estrutura para o inquilino (o que aumenta potencialmente a retenção dos inquilinos). Inclusive compraram participação do HGLG dentro do complexo
Baroni conversou com Ferrari
O consenso é de que o pior ainda está por vir. Ferrari recomenda a conversa de inquilinos e proprietários antes de levar à justiça
Uma coisa é proteger quem deveria cumprir a obrigação (entregar determinado produto em prazo pré fixado), outra totalmente diferente é não pagar aluguel
Ferrari frisou que valor de locação não depende do valor de faturamento do inquilino
Em algumas revisões de contrato, a média de desconto foi de 30%
Caso GGRC
Inquilino foi pleitear na justiça o pagamento do aluguel apenas em 2021, sem multa.
O curioso é que o inquilino perdeu na primeira instância mas ganhou na segunda instância. A justificativa do juiz foi que era apenas 13% do fundo, então o fundo poderia aceitar não receber aluguel no curto prazo e quem está no mercado financeiro toma risco (?!). Sim, tomamos risco de mercado, não de canetada de juiz.
Ferrari lembrou que quem faz sale & lease back não tem mais dinheiro para tomar no banco e que BTS possui contratos melhores
Shopping
Ferrari enxerga a oportunidade de fazer home equity para financiar lojista de shopping
Arthur conversou com Fernando, sócio da True Securitizadora
Securitização
É uma estrutura desenhada para dar mais conforto de que a dívida será paga
A partir de 10 milhões de reais é factível pensar em uma securitização
É imprescindível ter um lastro imobiliário para o CRI poder ser criado
Após ter um recebível imobiliário, analisam a parte jurídica, as garantias, o fluxo, a qualidade do crédito e a inadimplência histórica
O documento básico é o termo de securitização, leitura obrigatória para quem investe em CRI ou FII CRI. Lá está a descrição do CRI, as garantias, os fluxos e os riscos da operação
Funções da securitizadora
Originar a operação, auditar os recebíveis, estruturar a operação, emitir o título e fazer o controle do CRI
Receita da securitizadora
Fee de estruturação, fee de distribuição (ela pode distribuir CRI até 100 milhões de reais) e fee de gestão (acompanhamento do CRI)
Fundo de liquidez
Serve para despesas previsíveis, se surgir despesa relevante e não prevista vai ter chamar assembleia para fazerem novo aporte
Inadimplência
Houve muito esforço de renegociação da estrutura da operação, esticar prazo, trocar de lastro, etc.
Marcação a Mercado
True marca os CRIs na curva, mas cada administradora possui a liberdade de marcar aonde quiser (desde que Cetip aprove)
Rating
Nem toda operação tem rating (pois custa dinheiro) e quem faz é a agência de rating. A securitizadora irá fornecer todos os documentos solicitados, junto com a empresa devedora para possibilitar o rating do CRI
Covenant
Tomadores do CRI podem exigir alguns covenants e quem acompanha é a securitizadora
Fórum da Abradim sobre fundos imobiliários com Arthur Vieira de Moraes (XP), Ferrari (NFA) e Erica (Vinci)
Erica
Atitudes tomadas pela Vinci na crise: (i) Preservar o ativo (ver nível de caixa de cada fundo); (ii) reduzir custos condominiais (conseguiram reduzir de 15 a 25%, tendo um argumento adicional em uma possível discussão com inquilinos); (iii) abrir canal de comunicação com locatários (entender as dores deles); (iv) manter canal de RI ativo; (v) desenvolver estratégia de reabertura
Logística é o segmento menos impactado, então qualquer pleito de desconto foi rapidamente rechaçado
Estudaram caso a caso em escritórios e possuem consciência de que o varejo está passando por maiores dificuldades; houve desconto apenas de 0.2% da receita, fizeram postergação em alguns casos
O custo do aluguel das empresas do S&P500 é apenas 2% da receita, o problema maior não está no aluguel
Meta nos shoppings do VISC é reduzir ao máximo risco de necessidade de aporte
Ferrari
Lembrou que não é possível suspender aluguel do nada e que agora teremos um teste da qualidade das garantias
Arthur
Comentou que aumento da vacância deverá vir mais por causa da crise econômica que pelo home office. A segurança da informação é muito importante e não temos isso nas residências. E que pessoas precisam trocar experiências, o que é facilitado no escritório
Shopping
Temos segurança, climatização, conveniência e possibilidade de resolver tudo no mesmo lugar. Shoppings fazem e ainda farão parte da vida das pessoas
Arthur entende que loja satélite é facilmente substituível quando economia melhorar
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