Daniel Caldeira da Mogno conversou com gestores do BRCR (Michel Wurman e Ronaldo Rodrigues) no dia 25/mai/20 e gestor da Habitat (Eduardo Malheiros) no dia 11/mai/20
Mercado
Michel lembra que ainda não se sabe quando acaba a crise, mas tem certeza de uma coisa: ativos de qualidade possuem algum preço no longo prazo
Entende que no curto prazo podemos ter impacto negativo em locações, mas quem mantiver seus investimentos terá uma boa performance no futuro
Primeiro há a migração para o dólar, depois para as ações e em um terceiro momento para os fundos imobiliários
Hoje FIIs negociam a um prêmio de 400 bps acima do CDI, acima da média (embora eu prefira ver o prêmio sobre a NTNB longa)
Proposta BRCR11
Em 2018 o fundo tinha 35% de vacância e 40% do ABL era no Rio de Janeiro. Fez troca de ativos com a Brookfield e melhorou a qualidade do ativo e dos contratos, chegando a 10% de vacância.
A ideia inicial era ganho de capital, mas depois discutiram com cotistas e viram que a melhor estratégia a ser seguida (alinhamento com cotistas) era pagar dividendos.
O fundo procura ativos de boa qualidade e/ou contratos com inquilinos de boa qualidade e/ou imóveis bem localizados
Home office
A verdade é que as pessoas foram obrigadas a migrar para o home office. Alguns setores podem ter uma boa performance em home office, outros não.
Ronaldo lembrou que recebeu demanda de alguns inquilinos para ampliação de espaço, para espaçar seus funcionários
Aquisição recente
Acompanham 37 ativos em São Paulo e possuem preço para todos eles. Tiveram um timing bom e conseguiram comprar a Torre perto do Morumbi Shopping (locatário gosta de proximidade ao shopping).
Conseguiram viabilizar a compra em 9 dias (muito rápido)
70% do faturamento do fundo vem de imóveis A e AAA. Com a aquisição, porcentagem irá passar para 75%
Estão financiando a aquisição com 60% de dívida, podendo então captar um dinheiro menor dos cotistas.
Avenida Paulista
Gostam da região, são compradores. Região é muito demandada por causa do metrô. Normalmente back office e áreas comerciais vão para lá
CNES
Esforço da gestão conseguiu derrubar o custo do condomínio de 28 reais o metro quadrado para 13 reais o metro quadrado, mas lembram que em uns prédios é importante reduzir condomínio e em outros é melhor maximizar valor para cliente
Proposta
Investimento em CRIs com lastro pulverizado.
Habitat tem 2 fundos: HBTT (vai ser encerrado) e HABT (mais recente)
Financiam projeto de incorporação, em que a matrícula mãe é dividida em várias matrículas e elas são vendidas. O CRI serve para antecipar os recebíveis da venda das unidades do loteamento, por exemplo
Racional
Há dois tipos: corporativo (há apenas 1 recebível) e pulverizado (mais de 1 recebível)
Em 2019 houve emissão de 10 bilhões de reais de CRIs, sendo que 88% foi de CRI corporativo.
Eles então enxergaram uma oportunidade
Não, não falta projeto. O que falta é crédito, já que bancos não gostam de financiar loteamentos
Eduardo lembra que emprestar dinheiro para pessoa física tem um risco maior que emprestar para pessoa jurídica, então exigem um retorno maior
E comentou que, mesmo com a queda do CDI, as taxas longas não caíram muito
CRI de loteamento
Auditam a carteira e dão grande desconto para quem atrasa. Relação que procuram de LTV (loan to value) é de no máximo 60% – para emprestar 60 milhões de reais deveria ter 100 milhões de reais de garantia
E sempre emprestam o valor necessário para entregar a obra, para não dar problema no futuro
Liberam dinheiro conforme medição/evolução de obra.
Há um cara contratado (servicer) que irá fazer controle da carteira de recebíveis e do dinheiro
Impacto coronavirus
Não compraram nem venderam nada no mercado secundário
Operações que estavam estruturando no mercado primário foram postergadas
Oportunidades poderiam surgir caso incorporador estivesse desesperado, mas não estão procurando esse tipo de problema no futuro.
Atualizações mensais
Não houve problema em março/20, mas houve aumento da inadimplência em abril/20. Em apenas 1 operação houve impacto no pagamento do CRI. Quando isso ocorre ou o incorporador deve pagar o que está faltando ou pegam do fundo de reserva (em média tem 2 pagamentos)
Se acabar o fundo de reserva e incorporador não consegue pagar, reperfilam a dívida.
Historicamente CRIs possuem 15% de inadimplência, por isso que exigem uma quantidade robusta de garantias.
Sim, haverá uma piora na inadimplência nos próximos meses mas Eduardo julga estar bem protegido.
E acredita que depois que obra fica pronta a inadimplência cai.
Oscilação dos dividendos
Em grande parte é devido à inflação que possui grande variação mês a mês. Para não ter problema no futuro, procuram usar o mesmo indexador que incorporador usa.
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