Resumo das lives que ocorreram recentemente.
Safra que um call com Leandro Bousquet (vinci), Felipe Gaiad (HSI) e Guilherme Macedo (J Safra).
Leandro iniciou comentando o forte crescimento dos fundos imobiliários: tanto liquidez quanto número de investidores cresceu de maneira exponencial. E os grandes propulsores deste crescimento foram a queda de juros e a melhoria da economia.
Crise
Teremos renegociações, inadimplência, postergações e no final uma maior vacância. Acredito que estamos no momento das renegociações/inadimplência.
O segmento que deve ser menos impactado é o logístico, exposto ao comércio eletrônico
HSI lembrou que tanto em escritórios quanto condomínio logístico conseguem controlar o número de pessoas, enquanto shopping não consegue. Escritórios/logística podem funcionar sem grandes problemas.
Bousquet comentou que enxerga TIR 10% real em FIIs logísiticos/escritórios e 12% real em shoppings (já reduzindo aluguel de maneira relevante contra o faturado em 2019).
Se for comprar shopping agora é para focar no longo prazo. Para o curto prazo o melhor ativo são FIIs logísticos.
Retomada
Ainda não se sabe qual será o formato da retomada (V, W, L, U). Ela dependerá muito da confiança das pessoas e das empresas.
A verdade é que os mercados ajustam mais rápido que a economia.
Avaliação FIIs
Não há uma receita de bolo, mas há alguns pontos para serem levados em conta: não olhar para o passado e sim para o futuro; olhar para o ativo em si, entender qualidade do ativo e do inquilino; localização
Recomendação
Há boas oportunidades quando a volatilidade é alta. Focar no horizonte de longo prazo, gestão boa e diversificação
Baroni conversou com o Arthur Vieira de Moraes da Infomoney.
Crise
Arthur começou falando que a crise não avisa quando vem, ela simplesmente chega.
Ela escancara obviedades como preço importa e diversificação importa.
Ela deixa aprendizados ou derruba convicções.
Vamos ter flight to quality, localização é muito importante. FIIs bem localizados devem sofrer menos.
Valor Patrimonial
É um indicador que Arthur adora, mas eu não gosto tanto.
Arthur ressaltou que não apenas o indicador P/VP que interessa, que não é perfeito (ajustes devem ser feitos), mas os números gerados para criar o valor patrimonial (VP) não vem do céu.
FIIs x ações
O fluxo dos FIIs tendem a ser mais estáticos.
Top down x bottom up
Arthur gosta de analisar o setor, depois o ativo e o gestor. Finalmente entender a origem do dividendo.
Eleven entrevistou Ricardo Almendra da RBR e Pedro Carraz da XP
2019 x 2020
2019 foi um bom ano para FIIs, captação de 23 BI BRL, número de investidores cresceu de 200 mil para 700 mil no final do ano.
XP fez várias emissões: 500 MM BRL no XPCI, 300 MM BRL no XPSF, 480 MM BRL no XPIN, 400 MM BRL no MXRF; acabou cancelando oferta no XPLG e postergou oferta no XPHT.
Mesmo com oferta do XPLG cancelada, não há problema com as obrigações do FII
FII
Ricardo da RBR reforçou que o produto veio para ficar, não vai deixar de existir e é muito mais vantajoso que compra de imóvel físico.
O que ele acredita que pode mudar é o preço de emissão das próximas ofertas: um pouco mais alinhado com valor patrimonial, ao invés do preço de mercado.
Shoppings
Temos 577 shoppings no Brasil, 105 mil lojistas e 3 milhões de empregos diretos/indiretos.
Estão baratos se observar um horizonte de 3 – 5 anos. RBR olha preço/m2 e hoje alguns shoppings estão mais baratos que apartamentos residenciais. Não olhe em dividendos no curto prazo para shoppings.
Lojista de shopping paga 3 despesas: aluguel, condomínio e fundo de promoção. Eles não devem pagar aluguel, mas tanto condomínio quanto fundo de promoção não conseguem ir para zero.
Alguns pontos como segurança, limpeza e folha de pagamento não conseguem ser zerados.
Inadimplência neste primeiro mês foi alta (30 – 40%) e a possibilidade de donos de shoppings terem de fazer aporte nos próximos meses é real. XPML não deve pedir aporte dos cotistas, mas deve aportar em alguns shoppings.
Franqueados não possuem um dinheiro de reserva relevante, devem sofrer bastante. Pedro lembrou que franqueados foram ajudados 3 – 4 anos atrás e devem ser ajudados novamente.
Laje corporativa
Há vários pedidos de desconto, mas não por necessidade. Estão avaliando fazer concessões, não desconto.
Ricardo entende que não necessariamente setor logístico será um vencedor da crise. Nem todo varejo é fortemente exposto ao ecommerce (grande maioria tem ecommerce como 10 – 15% da receita). É necessário entender a importância estratégica do ativo para o inquilino.
Homeoffice
Empresas podem aumentar homeoffice, reduzindo demanda por lajes mas não dá para ficar 100% em homeoffice o tempo todo.
Co Working
No final do dia é um ótimo substituto para a sala comercial.
Segmento não deve morrer, devemos ter uma revisão do modelo de negócio.
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