Conversa do Arthur Viera de Moraes com Marcelo Hannud (da XP) e Marcelo Almendra (da RBR).
Cotações FIIs x economia real
Após uma forte crise, estamos vivendo um período de retomada. A economia real está ainda no início da retomada, mas uma boa parte da possível retomada já foi precificada nos FIIs.
Após subir 30% em 2019, não podemos supor que todo ano suba isso. Almendra entende que algo justo seria subir 10% ao ano.
Hannud lembra que brasileiro está finalmente se encantando por fundos imobiliários, historicamente adorava imóveis.
Arthur lembra de sempre observar ambos equipe de gestão e ativo em que o fundo imobiliário investe.
Em 2020 devemos ter menos incertezas que 2019 (sempre o ano seguinte vai melhor, de menos risco).
Como montar uma carteira
Diversifique setores e fundos, não concentre
Almendra sugere alocar em FoF por poder delegar a um profissional e poder investir em ofertas restritas.
A preferência atual do Almendra é por lajes corporativas (reportam um yield baixo mas deve melhorar no futuro) e por shoppings (perspectiva de melhora na economia).
Arthur tem como conta de padeiro alocar em 3 FIIs de cada setor (somando 15 FIIs no total) e lembra que também pode ajustar a carteira de forma mais ativa conforme o mercado vai evoluindo (reduzir um pouco o setor que andou demais, etc).
No começo fazer a “alocação ingênua”: colocar o mesmo valor monetário em vários FIIs. Depois ir “degustando”. Aloque um pouco, veja se gosta e vá aos poucos alocando mais.
Impacto da alta da SELIC
Hoje uma alta é possível, mas não deve ocorrer no curto prazo.
Se a alta da SELIC for devido à inflação, ativos costumam corrigir via contrato. Lembrando que variação da SELIC é um risco macroeconômico e afeta a todos, não apenas os fundos imobiliários.
Rentabilidade alvo FIIs
Por serem mais arriscados que tesouro direto, deveriam pagar mais. Almendra entende que deveria haver pelo menos 200 bps de remuneração adicional.
Taxação de FIIs
Ninguém sabe quando vai acontecer, mas é certo quando há uma aprovação de taxação ela fica válida apenas para o ano seguinte.
E, se acontecer algo, não deve ser um fato isolado.
Como medir risco de fundo de papel
Primeiramente é necessário diferenciar o tipo de risco: high grade (menor risco) x high yield (maior risco).
O grande desafio da dívida é que temos um upside limitado com risco às vezes alto demais.
Arthur lembra que a análise de CRI deveria ficar ao investidor profissional (no caso, o gestor).
Comprar ou não no IPO
Arthur diz que é importante comprar FIIs bons, que você tenha conforto. Sendo ou não no IPO
FII de agência
Hannud e Almendra são reticentes com o case, pois o risco é alto e o retorno não é.
Eu também não gosto