Baroni fez um Q&A sobre FIIs e colocou uma boa sugestão no final, além de chamar para a sua próxima live “polêmica” que irá discutir pontos negativos de fundos imobiliários.
FIIs citados: RNGO, CBOP, XTED, PATC
FIIs que possuo: RNGO, XTED
Arbitragem
Muitos fundos estão fazendo novas emissões e o preço da emissão costuma ser definido em regulamento. Normalmente, para haver uma maior adesão na emissão, os fundos colocam um preço a um desconto do preço atualmente negociado.
Aí existe a oportunidade da arbitragem: participar da oferta e vender as suas cotas no mercado secundário. É óbvio? Sim. Sempre dá certo? Não.
A oferta pode não acontecer, o preço que você vai vender pode ficar abaixo do preço que você vai comprar, entre outros.
A sugestão é que você tente fazer essa arbitragem em ativos que você gosta. Se você acabar ficando com um número de cotas maior que esperava, não vai ser algo exatamente ruim para você.
Focar em FIIs com alto dividend yield ou FIIs descontados?
Baroni saiu pela tangente e disse que é bom ter os dois. 70% da alocação visando renda e 30% visando ganho de capital.
Entendo que o importante é observar o futuro, pois o passado já foi. Você não vai conseguir obter o dividendo pago 2 meses atrás. E normalmente FIIs descontados estão literalmente esquecidos. Eu adoro entender eles e ver se há uma oportunidade.
Muitos fogem de FIIs olhando para o dividendo passado, o que deixa um bom espaço para fazer a lição de casa.
Motivacional para colocar fundos na bolsa
Baroni falou que era para aumentar o tamanho do fundo e consequentemente aumentar o faturamento por parte das gestoras/administradoras.
Não está errado, mas na minha visão uma proposta muito boa para listar na bolsa é pulverizar a base de clientes. Além disso, para obter a isenção tributária é necessário que o fundo esteja listado na bolsa ou em mercado de balcão.
Taxa de administração
A taxa de administração é importante, pois ninguém trabalha de graça.
Baroni colocou uma regra de bolso para ver se a taxa de administração é razoável ou alta: se representa mais de 15% da receita do fundo, ela é alta.
Confesso que nunca vi isso desta maneira, via apenas se a taxa de administração como porcentagem do patrimônio ou do valor de mercado é alta ou não, mas essa dinâmica faz sentido.
E um dos motivos que gosto muito de investir em FII monoativo é que a taxa de administração dele é muito baixa. Ativo bom com taxas baixas, todo mundo deveria investir nele. Ainda bem que nem todo mundo pensa como eu.
Receber vários dividendos no mês
Uma pessoa perguntou se é possível receber dividendo no dia 31 de um determinado mês e depois ir para outro FII que pague dividendo no dia 8 do mês seguinte e acabar recebendo dois dividendos no mês.
Isso acontecia bastante em 2013 – 2014, em que havia uma grande quantidade de pessoas vendendo cotas no dia seguinte ao dia que ficava marcado como “ex” do dividendo.
Então, quando todo mundo tem a mesma ideia mágica que você, as coisas necessariamente dão errado. Simples assim.
Galpão x laje
Baroni comentou que normalmente dividend yield de galpões são maiores que de lajes. Eu entendo que isso ocorra pela proposta de ganho de capital que exista em lajes. Somando os dois e ajustando pelo risco, o dividendo de ambas classes deveria ser parecido.
Incorporar um FII em outro
É um processo complicado, pois deveria haver aprovação em assembleia (que sempre é algo mais complexo). Baroni comentou sobre uma possível incorporação do ONEF que acabou não dando certo.
O principal ponto da discussão é: monoativo quer permanecer monoativo, produto iria ser diluído se for fazer parte de um FII multiportfolio. Enquanto FII multiportfolio iria ganhar um “bom” ativo para a sua carteira. Parece que há um descompasso entre benefícios e malefícios.
PATC
Baroni comentou que é um fundo pequeno, de 150 MM BRL, e fez apenas 1 aquisição até o momento. Precisa mostrar tração ainda.
Agora, que a crise já foi em grande parte superada, está difícil fazer aquisições de lajes corporativas a preços bons. Estamos vendo poucas ofertas de fundos imobiliários focados em lajes corporativas por justamente termos um mercado a uma nova realidade de taxa, que não faz sentido para o rentista de fundos imobiliários.
SELIC
FIIs não estão necessariamente relacionados à taxa SELIC, e sim à taxa da NTNB com duration equivalente do FII (normalmente à taxa mais longa disponível).
Alphaville
Baroni comentou que temos dois FIIs lá (RNGO e CBOP) e o fim dos benefícios fiscais na região fez com que muitas empresas saíssem desta região. Baroni frisou que todo prédio está dentro de um contexto e é muito importante entender este contexto.
XTED
AGE do dia 17/jun foi suspensa, será retomada no dia 17/jul. Maiores informações, clicar no link.
Proposta Baroni/Suno
Vão acompanhar com maior nível de detalhe as ofertas realizadas em FIIs. Anotarao a data do fim da oferta e irão esperar 6 meses para checar se pelo menos 90% do dinheiro da oferta já está alocado.
Caso não esteja, irão questionar. Baroni disse que defende novas emissões e o crescimento da indústria, mas também exige a alocação de recursos. Captar por captar não faz sentido. É melhor o gestor fazer emissões menores e mais frequentes para que o dinheiro não fique parado “queimando” no caixa do fundo.
