Preço de aluguel em SP continua subindo

FIIs citados: ATSA, BCIA, BPFF, HGPO, VRTA, BMLC, GRLV, HGRE, HGLG, UBSR, TGAR. VILG, VISC, BCFF

FIIs que possuo: HGPO, VRTA, BMLC, GRLV, HGRE, HGLG, VISC, BCFF

HGPO e HGRE bem sucedidos nas renovações/revisionais

ATSA

Renovou o contrato de estacionamento, impactando positivamente o resultado do shopping em 1.3 MM BRL (pontual).

Faturamento forte no mês de abril, destaque para cinema.

BCIA

Top 10 FIIs da carteira do fundo permaneceu com os mesmos nomes, mas houve um ajuste dos pesos: redução forte em BRCR (de 6.87% para 4.89%) e aumento em XPML (assim como vimos no KFOF recentemente).

Se todo mundo continuar vendendo, podemos ter uma boa oportunidade.

BPFF

Iniciaram posição em ALZR que, somando com o call da Suno, provavelmente foi um dos motivos para puxar o papel para cima.

Alocação subiu de 79.9% em abril para 84.5% em maio. Reduziram posição em SPTW, HGLG, HGCR e SDIL, mas não explicaram os motivos.

HGCR

Compraram 5 MM BRL no CRI BRFoods (IPCA +7%, já possuíam) e venderam os CRIs CCP, Cyrela e WTC na mesma taxa que foram adquiridos, totalizando 48.1 MM BRL.

Vão adquirir outros CRIs em junho (alocação alvo de 200 MM BRL em 7 CRIs já mapeados) e decidiram vender os CRIs citados acima. Alocação encerrou o mês de maio com 77% do patrimônio alocado em CRIs (contra 84% em abril).

HGPO

Não houve movimentação de inquilinos no mês de maio, mas fizeram quatro renovações de aluguel e praticaram aumento médio de 19% no valor de locação (algo muito bom). Falta apenas mais um contrato para ser renegociado em 2019 e já estão em conversas.

Comparando maio contra abril, a linha de carência/desconto caiu bastante, de 105 mil reais mensais para 40 mil reais mensais. O meu entendimento é que esse desconto deve ser reduzido ainda mais nos próximos meses.

VRTA

Será convocada uma AGE para aprovar a sexta emissão do fundo, oferta 400: valor total de 250 MM BRL (+20% de lote adicional), preço de 115 BRL/cota (custos serão bancados pelo fundo).

BMLC

Fundo comentou que revisou o contrato com a Sony para um prazo mais longo, mas deu desconto no aluguel para a companhia.

E inegável que o Rio de Janeiro está desafiador e ninguém enxerga uma melhoria no curto prazo. Como último caso, essa opção faz sentido mas não deveria ser utilizada de maneira recorrente. Resta esperar se na hora da revisional o fundo conseguirá revisar preços.

GRLV

Faturamento foi menor por dois motivos: (i) o desconto no contrato com a AmBev dos meses de janeiro a maio foi abatido completamente em maio e (i) Vetnil aproveitou o desconto que AmBev conseguiu e obteve as mesmas condições.

Falta ainda a GE como inquilino (4% do ABL) para renovar contrato, possivelmente a um preço pior.

HGRE

Mesmo possuindo imóveis um pouco piores que o HGPO, conseguiu aplicar reajuste de 20% em uma revisional e outra renovação no mês de maio.

Comentaram também que devem reduzir pontualmente a vacância do fundo de 18.3% para 17.6%.

HGLG

Houve a conclusão do imóvel FedEx Guarulhos e já estão recebendo o aluguel. Comentaram que Centro Empresarial Atibaia está com 82% de vacância física e estão correndo atrás de uma solução, mas nada no curto prazo.

UBSR

Houve um aumento da alocação dos recursos em CRIs, subindo de 67.1% em abril para 72.8% em maio.

Adquiriram dois ativos: (i) CRI WAM, montante de 5.9 MM BRL (2.9 anos de duration) e (ii) CRI Jequitibá Plaza Shopping, montante de 14.6 MM BRL (3.8 anos de duration).

O CRI WAM – Ilhas do Lago 1 possui taxa de IPCA + 10% (enquanto o ativo adquirido em abril, Ilhas do Lago 2 era IPCA + 10.5%). Operações bem parecidas e com rentabilidade boa.

O CRI Jequitibá Plaza Shopping possui taxa de IGP-DI + 7.3% e cessão fiduciária de 135% do valor mensal da prestação do CRI. Outro ponto que traz bastante conforto é que a garantia possui matrícula segregada.

TGAR

Fundo comprou um CRI da Gramado (IGPM + 15%), um pouco abaixo do CRI emitido pela própria Gramado e adquirido pelo UBSR.

Compraram 3 participações de empreendimentos, sendo Pérola dos Tapajós, SPE 146 e Várzea Grande. Não comentaram sobre a TIR esperada de cada projeto.

VRED

VILG

Queda na receita média de aluguel de 23.8 BRL/m2 para 23 BRL/m2 ocorreu por causa da adição do ativo Jundiaí Business Park, os aluguéis existentes não foram impactados.

VISC

Fundo tem 259 MM BRL em caixa, sendo 86 MM BRL comprometido para aquisição de imóveis a prazo (46 MM BRL nos próximos 12 meses). Dando maior transparência, VISC disse que tem 250 MM BRL de acordo de exclusividade assinados, mas não deu prazo para efetivar a alocação.

Dados operacionais foram em geral bons, SSR e SSS apresentaram performance boa. Inadimplência, por algum motivo, subiu bem. Não fizeram comentário específico.

BCFF

A alocação em FIIs cresceu marginalmente de 79% para 81%. Carteira que o fundo apresenta possui 3 meses de defasagem, então não faz muito sentido observar.

Do recurso captado, já alocou/comprometeu 76% (contra 66% em março).