Baroni discutiu com o Danilo Bastos algumas dúvidas sobre FIIs, seguem principais pontos abaixo.
FIIs citados: CTXT, PATC, TGAR, MFII
FIIs que possuo: CTXT, MFII
Ambos são escritores do livro Suno FIIs.
Falaram sobre o evento da Suno em julho que eles estarão lá (eu também).
Houve o questionamento sobre o cotista fazer aporte ou não. Segundo a Lei 8.668, o cotista é obrigado a aportar apenas ao que se comprometeu no momento da subscrição.
Pessoalmente, tenho ressalvas a comprar FII de CRI acima do valor patrimonial. Mas eles deram um chapéu dizendo que faz sentido se você participar das emissões seguintes e reduzir seu preço médio. Não estão errados, mas é questionável.
Preço importa ou não? Importa sim, favor ler meu livro.
Comentaram sobre a flipagem (participar da oferta e vender na bolsa), mas lembraram que não é garantia de lucro.
Fundos high yield estão ganhando destaque pela rentabilidade boa e pela estrutura amarrada. Principalmente nesse momento de taxas de juros baixas.
Se você comprou o ativo por causa do locatário, fez um mal negócio (vide Itaú no CTXT). Mas se você comprou o ativo por causa do imóvel em si, fez um bom negócio.
Baroni comentou que está difícil comprar ativos bons em regiões boas, por isso que estou um pouco pessimista com o PATC e a qualidade de alocação dele. Cap rate estaria girando entre 4 – 5%, o que é ruim para o viés rentista de FIIs.
Danilo Bastos lembrou que não faz sentido ter só um tipo de FII. Se a proposta é ter segurança na renda a recebida, a diversificação é essencial.
Falaram muito bem do TGAR, da sua diversificação, da proposta de desenvolvimento (que o MFII não conseguiu ser o representante deste segmento), MAS esqueceram de falar das taxas do FII: 1.5% de administração e 30% de performance acima do CDI.
É muito alto, mas se tem gente pagando tenho de respeitar.
A comparação da rentabilidade dos FIIs com poupança ou CDI faz sentido? Claro que faz, desde que se considere o pacote completo na conta: ganho de capital e dividendos.
Muitos gestores fizeram muitas emissões recentemente e tiveram dificuldade para alocar. Baroni frisou a questão de que a janela de captação não será eterna e Danilo comentou que eles podem comprar ativos bons quando houver uma piora na economia.