Eu gosto de FIIs e ouço várias vezes a seguinte frase: FII é tão bom que para alguém gostar basta falar as características dele.
Realmente, são tantas características positivas que parecem que só existem elas.
Positivos
1) Menor burocracia
FIIs contam com especialistas para solucionar as questões do dia a dia do fundo, como negociar com inquilinos, cobrar caloteiros, comprar e vender imóveis, etc.
Sim, eles não trabalham de graça. Entenda quais responsabilidades eles assumiram e tente ter uma opinião (comparando com outros FIIs) se esse custo faz sentido ou não.
Se você comparar a rentabilidade de um FII e o aluguel de um imóvel na pessoa física, vai vender tudo e alocar em FIIs.
Ajustando pela dor de cabeça então, investir em imóveis se torna algo impensável.
Depois que você comparar a dor de cabeça para alugar uma casa na pessoa física e a delegar a outra pessoa fazer todo esse trabalho, vai se questionar qual o motivo de que não há FIIs residenciais.
2) Isenção fiscal
Até o momento, rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de imposto de renda às pessoas físicas.
Para ter essa isenção o FII precisa ter no mínimo 50 cotistas e quem for beneficiado não pode ter mais de 10% do FII.
Em termos práticos, na minha opinião, essas condições foram feitas para direcionar a isenção tributária para o mercado como um todo e não para favorecer um único CPF.
3) Não há come cotas em FIIs
Quem é investidor de fundos de renda fixa sabe que há o evento de come cotas a cada semestre (último dia útil de maio e novembro).
Há a antecipação do imposto de renda através de redução de cotas.
Mas não há come cotas para FIIs pois eles são isentos.
4) Investir com pouco dinheiro
Você precisa juntar centenas de milhares de reais para poder comprar uma casa, enquanto em FIIs é possível ter exposição a bons imóveis e CRIs apenas disponíveis para investidores qualificados por menos de 150 reais.
Poder investir com pouco dinheiro também te possibilita reinvestir com pouco dinheiro.
5) Diversificação
Um único FII, por si só, já pode ter vários ativos e te propiciar automaticamente uma diversificação.
Além disso, como o capital inicial é baixo, é possível investir em vários FIIs e aumentar ainda mais a diversificação.
Meu grande medo de FIIs em 2015 era a questão da vacância. Superei esse medo ao comprar vários FIIs.
Não ligo mais se sai uma notícia de alguém desocupando uma laje. A minha diversificação é tão grande que qualquer inquilino é irrelevante para mim.
6) Maior liquidez
É algo bastante simples de explicar.
Quando você tem apenas um imóvel e precisa de um dinheiro para liquidez, é praticamente impossível de vender apenas 10% do seu imóvel.
No caso dos FIIs é justamente o contrário: você pode vender uma cota, dez cotas, duzentas cotas. Inclusive de FIIs diferentes.
Em janeiro de 2019 o volume médio diário negociado apenas em FIIs foi de 67 milhões de reais, maior que muitas ações na bolsa brasileira.
Esse número robusto traz cada vez mais conforto para outros investidores a entrarem no mercado de FIIs.
6) Gestão profissional
asda
8) Investir em grandes empreendimentos
Pontos negativos
1) Perde o controle sobre o seu dinheiro
Você delega o seu dinheiro a outra pessoa. Não vou negar que isso é chato, mas diria que é um aprendizado.
Ao delegar você acaba conseguindo atingir objetivos que não conseguiria sozinho. E tem que ceder um pouco para que este projeto se concretize.
2) Gestor é obrigado a distribuir rendimentos
Olhando para os fundos multimercados, o gestor que ganha dinheiro reinveste uma quantidade maior de dinheiro e no longo prazo vemos a mágica dos juros compostos realmente acontecendo.
No caso dos FIIs há a obrigação de distribuição de no mínimo 95% do lucro caixa a cada semestre. Então, se o gestor quer que o fundo cresça de maneira robusta ele precisa fazer continuamente várias ofertas para captar dinheiro. E quem vai entrar não necessariamente entra no mesmo preço que entrou lá atrás.