Arthur fez o 50º programa sobre fundos imobiliários, falando um pouco sobre 2019 e expectativas para 2020.
2019
Olhando para nov/19 (último dado da , o número de investidores em fundos imobiliários quase que multiplicou por 5 quando comparamos com nov/17 e triplicou quando comparamos com nov/18.
O número de novos investidores é surpreendente e realmente há esse esforço em sair da renda fixa e tomar um pouco mais de risco para obter uma rentabilidade maior.
E muitos estão entrando a qualquer preço, de qualquer jeito apenas para participar do bonde. Arthur alerta que se o racional de investimento se concentra em apenas um único argumento e este argumento é que os ativos irão subir mais, você está participando de uma bolha.
Eu sempre defendo a técnica da cadeira: criar vários argumentos para defender a sua tese de investimento. Se quebrarem um ou outro argumento, a cadeira se mantém de pé.
Juros
Houve uma queda muito forte dos juros, o que reduz a taxa de desconto exigida para investir em ativos. Consequentemente, há uma alta no preço dos ativos. E fundo imobiliário não foi o único. Preços na bolsa/preços de imóveis subiram também.
Estamos há 30 dias seguidos de alta no IFIX e, por sua proposta de renda variável, temos oscilações (tanto para cima quanto para baixo). Arthur alerta que não teremos altas eternamente e é bom estar preparado emocionalmente para o momento em que elas ocorrerem
Além do efeito juros, temos o efeito imobiliário em si: o setor imobiliário está mais pujante se compararmos com os últimos anos.
Com a queda dos juros, a renda fixa volta ao seu lugar: serve para preservar capital, não para ganhar dinheiro relevante
Uma das alternativas para tomar mais risco é empreender (criar uma empresa) ou empreender via terceiros (investir em ações, FIPs, FIIs, etc).
P/VP
Arthur não gosta de comprar acima do VP (nem eu). Ele tem uma tolerância de 10% para cima, podendo comprar até 1.1x VP.
Depois ele mostrou que os FIIs com mais cotistas estão com preço (P) acima do valor patrimonial (VP). Mas faz sentido apostar em FIIs acima do valor patrimonial, acreditando em uma revisão do laudo (que compõe o valor patrimonial do fundo de tijolo)? Para mim, VP é um output, um resultado final.
O que importa é como que ele foi composto. Quais premissas foram utilizadas e se você concorda com essas premissas ou não. Infelizmente nem todos divulgam publicamente o laudo e você fica um pouco perdido. Mas é a vida. Usamos as ferramentas disponíveis no momento.
Eu entendo que o que manda no final do dia é o mercado. Não um laudo. Se o prédio vizinho foi negociado a 30 mil reais o metro quadrado, é algo mais palpável que o laudo a 24 mil reais o metro quadrado.
2020
Novos índices devem ser criados (pela B3 ou por corretoras). Assim como IBOV aborda ações de modo geral, IFIX olha para o mercado de FIIs como um todo.
Ter índices setoriais é algo que vale a pena para ter uma comparação da performance de cada setor e a possibilidade de se expor a cada pacote de segmento se quiser surfar apenas o macro e não pensar no micro.
Possibilidade de ficar vendido em ações é algo que deve aumentar bastante a liquidez de FIIs, inclusive os mais ilíquidos e monoativos que estão caros. Acho que isso deve encorajar as pessoas que compraram uns FIIs para nunca mais vender a começar a realizar lucros.