Arthur Vieira de Moraes conversou com João da Rocha Lima Jr no aniversário de 3 anos do programa, enquanto Baroni conversou com Flavia Palacios (RB Capital) e com Felipe Crestana e Felipe Solzki (BTG Pactual).
FIIs citados: CNES, PATC, KNRI
FIIs que possuo: KNRI
Baroni conversou com a Flavia Palacios, que trabalha na RB Capital. Por coincidência, conversei com ela no mesmo dia.
Na RB Capital a Flavia participa da estruturação de dívida.
A RB já evoluiu bastante na parte de transparência, governança e acessibilidade dos dados do CRI ao investidor. Agora, eles querem subir o nível da indústria.
High grade x high yield
Baroni entende que uma classe intermediária está ganhando força. Eu entendo que classificações rígidas em uma indústria que está crescendo nunca são assertivas.
Isenção tributária
Em algum momento deveria ser extinguida, quando o mercado estiver mais maduro. Agora não.
FII CRI
Surgiu com a proposta de terceirizar e pulverizar o risco. E a indústria de FIIs está realmente virando uma nova alternativa de financiamento imobiliário, tirando um pouco do protagonismo dos bancos.
Garantias
Entender se é executável ou não, quais foram as premissas utilizadas pelo avaliador para chegar em determinado valor.
CRI multipropriedade
Não é óbvio, o risco precisa ser monitorado no detalhe.
Baroni fez uma conversa com BTG.
Começou questionando o que eles achavam de gestão ativa, se era apenas comprar e vender ativos.
Crestana falou que existe também o trabalho de formiga, como aconteceu no CNES: reduzir condomínio para o prédio, melhorando a parte financeira do fundo.
BTG acredita que até o primeiro trimestre de 2030, quando acaba o prazo para as fundações se enquadrarem, haverá uma grande migração para o segmento de fundos imobiliários.
Baroni comentou sobre uns pontos um pouco mais complicados para FIIs (preço de oferta, o que/quando comprar) e Crestana respondeu que fundo não depende do gestor, mas sim da política de investimento do fundo.
A proposta do gestor é extrair o máximo de valor para o cotista.
Crestana também comentou que existe a discussão de redução do fórum qualificado, uma medida que pode chamar mais cotistas para participar de assembleia e ter a sua opinião ouvida.
Q&A Baroni
Taxa de performance
Agora, com a queda dos juros, a taxa de performance pode passar a ser relevante de modo a machucar a rentabilidade do FII
FII de papel
Supondo o mesmo risco, ativos deveriam dar um retorno mais baixo por causa da queda da taxa longa de juros. Observe a diferença/spread entre a taxa do ativo e a taxa da renda fixa do Governo Federal equivalente.
Arthur Vieira de Moraes conversou com João da Rocha Lima Jr no aniversário de 3 anos do programa. Inclusive mudaram a vinheta.
Parabéns Arthur.
João comentou que a taxa de juros mais baixa incentiva as pessoas a tomarem mais risco para terem uma rentabilidade mais próxima do que tinham antes.
Houve um grande amadurecimento no mercado de FIIs, em que não há mais compras de ativos a preços fora da realidade como ocorrido em 2012.
Comparando com mercados desenvolvidos, mercado de fundo imobiliário brasileiro é pequeno. Tem muito espaço para crescer.
Alguns REITs se tornaram tão grandes que não é mais possível analisar ativo por ativo. Estamos chegando em alguns casos aqui no Brasil (KNRI, por exemplo). Então, a única solução é acreditar no gestor.
Sobre tributação de FIIs, João lembrou que em nenhum lugar há tributação de fundos imobiliários. Acha difícil passar, Arthur comentou que se passar para todos ativos, faria sentido tributar FII.
João comentou algo diferente do Brasil para os EUA: enquanto no Brasil é necessário mostrar o pipeline (não se costuma dar cheque em branco, com exceção do PATC), nos EUA não se costuma mostrar pipeline.
Veja também o resumo de algumas lives do Arthur aqui