Aqui eu coloco a minha visão sobre o evento do ABCP e o resumo da minha conversa com o Arthur
FIIs citados: ABCP, XPML, FFCI, KNRE, JSRE, SAAG, PATC, TBOF
Fiis que possuo: XPML, FFCI, JSRE, SAAG, TBOF
ABCP
CVM pediu o refazimento das demonstrações financeiras de 2017 e 2018 do ABCP por entender que ele não se enquadra na lei de fundos imobiliários.
CVM se baseia no ponto de que o fundo não pode investir em empreendimentos que tenham como incorporador ou sócio de imóvel pertencente ao fundo, cotista que possua isoladamente, ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas.
No caso do ABCP, a Cyrela Commercial Properties (CCP) tem 61% das cotas.
Obviamente alguma empresa incorporou/retrofitou o imóvel que acabou virando o shopping Grand Plaza (ABCP).
Eu não tive acesso ao CNPJ do incorporador/”retrofitador”, então não posso concluir se há parte relacionada ou não.
Como a Rio Bravo escreveu que o FII foi criado antes da lei 9779, dá para entender que existe parte relacionada entre a CCP e o incorporador/retrofitador. Eu não sou advogado, mas a lei nova costuma se sobrepor à antiga.
Qual o motivo de pedir apenas 2 anos de refazimento das contas da empresa e não 20 anos?
Também não entendi, talvez a CVM só tenha amparo legal nestes 2 anos.
CVM excedeu os seus deveres legais?
Rio Bravo disse que era dever da Receita Federal do Brasil solicitar pagamento de imposto, não a CVM fazer exigências.
Sim, em alguns casos há sim sobreposição de funções. Eu prefiro que a polícia militar e a GCM (Guarda Civil Metropolitana) vigiando a rua do que ambos evitarem a rua e falarem que é responsabilidade dos outros.
O que vai acontecer?
Na minha visão CVM está certa. Para chegar aonde chegou, CVM precisa estar convicta e ter argumentos fortes.
Ou CCP reduz a sua participação ou temos uma empresa listada.
Houve um grande estresse na discussão do MFII com a CVM, mas CVM ganhou a discussão e houve redução do patrimônio em 10%.
XPML
Comprou 10% do Shopping Plaza Sul por 55.3 MM BRL, expectativa de gerar 4.3 MM BRL no primeiro ano. Cap rate de 7.7%. Não é ótimo, mas se aproxima da realidade atual de juros baixos.
FFCI
Assinou uma compra de um ativo em SP por 55 MM BRL, não deu maiores detalhes.
KNRE
Aprovou em AGE a postergação do vencimento do fundo.
JSRE
Está reduzindo SAAG
PATC
Comprou 1 andar na Vila Olímpia por 21 MM BRL.
TBOF
Dois novos alugueis: Tundra irá usar a cobertura (e pagar variável) e Emae irá locar 3198 m2.
Ocupação deve subir de 76% para 81% (sem contar a cobertura).
FIIP11b
Houve distrato com MGLU de imóvel que representava 18.11% do aluguel total do fundo. Não informaram sobre novos inquilinos
TGAR
Adquiriram 2 CRIs: (i) Gramado, IPCA + 17%, vencimento abr/24, modalidade multri fracionada; (ii) Parque dos Girassóis, loteamento, IPCA + 14.7%, vencimento jun/29
UBSR
Tomou um CRI Socicam (Aeroporto de Goiânia), 10 MM BRL, IPCA + 9%, vencimento dez/26
Conversa com o Arthur Vieira de Moraes
Abaixo coloquei os tópicos que queria discutir com o Arthur. Infelizmente não tivemos tempo para discutir tudo.
Livro
Li alguns livros de fundo imobiliário e era um pouco distante do leitor. Era uma voz impositiva, parecendo uma relação hierárquica. Focando muito em definições e lei
Decidi escrever o livro com uma proposta ao contrário, algo mais fácil de ler e não focar em definições.
Como que eu poderia dizer isso ao leitor? Na falta de ideia melhor, coloquei o título como FIIs para não iniciantes. É um bom filtro para não ser a primeira leitura
Focar na experiência própria, o que eu procurava para alocar em determinado ativo. Fiz uma lista de perguntas para o investidor ter como base antes de decidir investir em determinado ativo
Ter consciência da relação risco x retorno. Se você acha que vai ganhar menos dinheiro (dividendo + ganho de capital) que em outro ativo de menor risco, não invista em fundos imobiliários.
Não invista em um produto apenas por ele ser isento de imposto de renda. Invista por você entender e gostar do ativo.
Uma das primeiras coisas que escrevi no livro foi: não tem ideia nenhuma de qual FII começar a estudar? Leia relatório gerencial de FoF
Eu coloquei no final os ativos em que eu invisto para dar uma sugestão adicional.
Sim, existe o desânimo de estudar um FII, gostar dele e descobrir que ele está caro. É o gosto amargo da consciência. Saiba que tudo tem um preço e procure sempre expandir a sua “grade de cobertura”.
O grande appeal de fundos imobiliários é você poder criar a sua carteira previdenciária. Com os desafios que o Governo Federal está vivendo, a construção de algo para o futuro
Eu faço atualizações constantes no livro, costuma ser mensalmente.
VP
Entenda como valor patrimonial do fundo é composto. Depois tente compor o seu valor patrimonial.
VP por si só não diz muita coisa. Caso do XPCM: VP é 83 reais por cota, mas o laudo do imóvel foi feito descontando os fluxos futuros de caixa dos contratos atuais de aluguel. Com rescisão da Petrobras, certamente teremos outro laudo e outro valor patrimonial
HGBS: Laudo do Goiabeiras caiu 30% de um ano para outro por causa de uma maior competição na região.
MTM
Precificar é algo bastante difícil, em mercados líquidos dizemos que a oferta e a demanda definem o preço do ativo. E quando não há liquidez?
O administrador do FII é responsável pela marcação a mercado.
Costuma-se fazer de duas maneiras:
• Observa-se o prêmio em relação à NTNB equivalente no dia da emissão do CRI e “congela” o prêmio. Pode ajustar o prêmio se o risco da empresa melhora ou piora
• Acompanha na curva até o vencimento
Se você compra o CRI na emissão e segura até o vencimento, não há problema algum (supondo que não há default).
O grande desafio é quando você entra no CRI em um determinado momento e sai em outro momento. Além do gestor de CRI ter liberdade de comprar e vender CRIs, o cotista de FII pode entrar e sair quando ele bem entender do FII.
É necessário caminhar a uma padronização para não prejudicar o cotista. Devemos levar esta pauta à Anbima e à CETIP.
Emissão de FIIs
Eu entro em emissão que tem um propósito. Se é para emitir para colocar dinheiro no bolso, eu acho errado. É bastante importante ter uma velocidade de alocação, não demorar muito, ter um pipeline de ativos.
O mais importante e o que muita gente esquece: você é dono do seu dinheiro. Você decide se aloca ou não na oferta. Você está com alguma dúvida e não tem conforto em investir? Não invista.
Não podemos negar que o mercado estava reprimido e estamos tendo um número gigante de emissões.
Vantagens da emissão é
• Não pagar corretagem (hoje isso não é mais válido)
• Poder comprar uma grande quantidade de cotas a um valor pré determinado, às vezes com desconto
EMISSÃO BOA É EMISSÃO QUE DÁ CERTO.
Houve uma discussão sobre qual o preço da oferta no XTED. Cotista relevante queria a média móvel dos últimos meses (6 reais) e outros cotistas queriam a 10 reais (desconto do valor patrimonial). Enquanto isso, o preço de mercado era 7 reais.
Quem que vai colocar dinheiro a 10 reais se pode comprar na bolsa a 7 reais? Acabou que a emissão foi inviabilizada.
Preço de emissão: normalmente está definido no regulamento. Se necessário, convocam uma assembleia para aumentar o capital autorizado e definir o preço de emissão.
FoF
VP é o preço do FII no último dia útil do mês que está na carteira do fundo. Podemos dizer que VP do FoF é o VP “mais próximo da realidade”.
Temos 11 FoFs na bolsa e apenas 1 (KFOF) não tinha BRCR quando ele pagou a amortização relevante de 10 BRL/cota.
FoFs então pagaram dividendo relevante no primeiro semestre de 2019.
FoF faz sentido investir se você olha a carteira dele, gosta e pode comprar os mesmos ativos com desconto.
Eu tenho FoF e acho uma ótima sugestão de ativos para estudar o que eles compraram e venderam recentemente. Óbvio que há discordâncias: no mesmo mês, MGFF estava comprando BRCR e HFOF estava vendendo.
FoF raiz: 90% em FIIs;
FoF nutela: 67% em FIIs; isso retira o fator cíclico dos FoFs: ir bem quando todos FIIs vão bem e ir mal quando todos FIIs vão mal. Se FIIs estão esticados, ele pode alocar em CRIs (que é melhor que deixar o dinheiro em caixa).
Mensagem
- Entenda o que você está investindo, a ponto de poder explicar para alguém o que aquilo é
- Escreva em um papel os argumentos para defender a sua tese, cheque ela frequentemente
- Crie o seu próprio valor patrimonial