Baroni conversou com Felipe Althoff da XMS Partners.
FIIs citados: XPCM, FAMB, XTED, ALMI, PRSV, TGAR, MFII
FIIs que possuo: XTED, ALMI, PRSV, MFII
Antes da entrevista Baroni colocou sua visão sobre o XPCM.
Fundo mono inquilino
Comentou que não é a primeira nem será a última vez que fundo mono inquilino sofrerá com saída do único inquilino, como foi visto no FAMB, XTED, ALMI e PRSV. Concordo com ele, fundo mono inquilino possui esse risco e teoricamente possui uma rentabilidade maior para compensar esse risco.
Valuation XPCM
Baroni entende que não dá para fazer valuation no fundo. Discordo dele neste ponto. A tarefa do analista é, com os dados disponíveis, definir um preço justo para o ativo. Desenhar vários cenários, atribuir uma probabilidade para cada um e tentar chegar a um preço alvo.
Jogar a toalha de maneira imediata não ajuda o investidor que possui as cotas do fundo.
Gestão ativa x gestão passiva
Baroni não gosta de fundos imobiliários monoativos e entende que é uma aberração. Eu vejo o contrário: são fundos normalmente com taxa baixa de administração e com propósito bem definido.
Vamos dizer que você não dá liberdade para o gestor fazer “cagada”. No caso dos fundos de gestão ativa você paga uma taxa mais alta e ainda existe a possibilidade de o gestor fazer besteira.
E como gestores preferem ter “carta branca” na tomada de decisão de investimento, focam em oferecer produtos com gestão ativa. E estes produtos com gestão ativa vão crescendo.
Eu prefiro fundo monoativo. É mais arriscado? Sim. Exige um estudo maior? Sim. Mesmo assim prefiro eles.
Número de FIIs na carteira
Baroni fechou o tema falando sobre ter mais de 40 FIIs na carteira (eu acho que já passei de 60 FIIs), que era muito trabalhoso para o investidor iniciante conseguir implementar isso e era mais simples comprar poucos ativos pulverizados. No meu entendimento o investidor acaba deixando dinheiro na mesa e reduz o número de FIIs investíveis.
Ok, o primeiro FII não deveria ser um monoativo. O segundo e o terceiro pode ser sim. Eu sempre procuro comprar o FII mais barato no momento, estando ele na minha carteira ou não.
XMS Partners
Há 13 anos ativamente focado no mercado de desenvolvimento imobiliário. Representava localmente alguns gestores e decidiu seguir por conta própria. Já gerenciaram 1 BI BRL de operações, todas na região Sul do Brasil.
FII Desenvolvimento
É algo próximo de private equity. Não é só comprar terreno e desenvolver projeto. Precisa de parceiros estratégicos e entender mercado. Estão estruturando ativos há 1 ano, devem divulgar em breve um fundo imobiliário para captação do público em geral.
TIR alta e custo muito alto
Quando você lança um empreendimento e acerta a sua estratégia comercial, pode gastar menos dinheiro. Tudo dando certo, você coloca pouco dinheiro. Consequentemente há uma TIR muito boa.
Taxa de gestão é mais alta pois dá mais trabalho. Se retorno não vier, melhor focar em FII de renda.
Proposta ganho de capital x renda
Investidor brasileiro de FIIs é basicamente rentista. A queda de juros proporciona que haja um maior interesse no ganho de capital potencial.
Não gosta de MCMV por questão de exposição ao governo.
Carteira do fundo
Focam em entrar no meio da obra para tomar menos risco. Normalmente após a fundação por dificultar a desistência da obra. Entram com pelo menos 10 – 20% da obra física já executada. Gostam de fazer no final de obra também. Prazo curto e retorno bom.
É saudável ter exposição a algo mais líquido (10-20% do fundo) do que ter que chamar capital do nada.
CRI e gestão de recebíveis -> colchão maior para dar previsibilidade de retorno ao cotista.
O meu entendimento é que a indústria teve um trauma com o MFII, o que atrasa um pouco o crescimento da indústria de FII de desenvolvimento. TGAR já está listado e outros devem seguir o caminho.