FIIs citados: MXRF, DMAC, BCFF, HFOF, TFOF, FOFT, RBRF, BTCR, VISC, BMLC, PATC, VRTA, FVBI, BCRI, CNES, BRCR, XPHT, RBRY, KNCR, HGCR, KNHY, IRDM, FAMB, KNIP, HGBS, FVPQ, TBOF, SDIL, UBSR, SAAG,
FIIs que possuo: MXRF, DMAC, BCFF, HFOF, RBRF, VISC, BMLC, VRTA, FVBI, BCRI, XPHT, RBRY, IRDM, KNIP, TBOF, FVPQ, HGBS, SAAG
O BCFF já utiliza a técnica de questionar o pagamento de imposto de renda sobre ganho de capital há um bom tempo. Ele paga o imposto e abre um processo questionando. Às vezes ele ganha.
Hedge está acompanhando este processo do BCFF e está questionando também. Por algum motivo, RBRF também decidiu abrir um processo sobre o mesmo tema. Na minha visão, FoF deveria pagar imposto sim. Já que eles estão ganhando processos contra o pagamento de imposto, eu como cotista acho ótimo. Mais renda para mim.
Com exceção do TFOF, os valores recebidos são pouco relevantes para os fundos. E também não muda o ranking de FoFs segundo o preço dividido pelo valor patrimonial. FOFT é o mais barato, seguido por TFOF, HFOF e RBRF.
Estamos tendo uma série de questionamentos, o que no final do dia a Justiça deverá ter algo mais definitivo sobre o tema, dando mais robustez e segurança jurídica aos FIIs.
Uma curiosidade é a estratégia antagônica entre MGFF e HFOF: enquanto um compra SAAG e vende BRCR, outro vende SAAG e compra BRCR.
Com a estratégia de ganhar o dividendo extraordinário, muitos fundos compraram BRCR e depois venderam a um preço qualquer para ter um dividendo gordo. Muitos vendedores gera oportunidade (ponto para MGFF).
MGFF diz que está preocupado com futuro das agências e por isso está reduzindo posição. Então por que comprou? Alocasse em FII de CRI ou FII logístico com contrato atípico, maior estabilidade nos rendimentos (tira o ponto do MGFF).
DMAC
Foram vendidas 18 unidades no mês de maio (contra 35 em abril), destaque positivo para Minas Gerais com 15 unidades vendidas e destaque negativo para Amazônia com 2 unidades vendidas. Temos 427 unidades residenciais em estoque no fim de maio de 2019.
Fundo permanece com vendas abaixo do projetado, indicador de que a Direcional deve receber um valor menor na sua cota subordinada.
MXRF
Sem grandes novidades no mês de maio. Não comprou nem vendeu FIIs e não recebeu dinheiro relevante das suas SPEs.
No lado de CRIs, desembolsaram 59 MM BRL para comprar 12 CRIs. Não comentaram sobre as garantias de cada CRI, apenas que a taxa média gira em torno de NTNB +2.6%.
BTCR
No relatório gerencial de maio, gestora indica que até final de junho os recursos da segunda emissão já devem estar todos alocados.
Olhando para a terceira emissão, indicou pipeline um pouco mais largo (não se comprometeu a um mês específico). Total de 131 MM BRL captado.
Compraram dois CRIs em maio: (i) 14 MM BRL, BRF, IPCA + 7%, prazo de 8 anos, fiança bancária e garantia do próprio imóvel de locação, (ii) 15 MM BRL, Helbor, CDI + 2.5%, alienação fiduciária do terreno e aval dos sócios.
VISC
Fundo assinou contrato para comprar 36.5% do Shopping Granja Vianna por 107.6 MM BRL (100% do shopping avaliado a 295 MM BRL), cap rate estimado de 8.7% para os próximos 12 meses, algo bom.
Lembrando que compraram 12.5% do mesmo shopping em 22/dez/18 por 32 MM BRL (100% do shopping por 256 MM BRL), cap rate de 9.4%.
Realmente com o mercado de M&A mais aquecido, estamos vivendo outra realidade.
VRTA
Comentaram sobre pipeline robusto de 290 MM BRL, mas não comentaram sobre a oferta (que já pode ser vista no site da CVM).
Compraram CRI da Ultrapar, IGP-M + 6.34%, semelhante a outro CRI que já possuem e venderão o CRI Renner (será recomprado pela companhia).
FVBI
BTG convidou a JLL, Newmark Grubb, Cushman e a Colliers para participar do processo de venda do fundo.
Vai acontecer uma AGE dia 2 de julho para definir quem irá intermediar a venda. Dado que estão exigindo uma taxa de corretagem baixa (1.5%), podemos esperar que nem todos participem do processo de venda do fundo.
BMLC
Convocação de AGE no dia 3 de julho de 2019 para (i) aprovar eleição dos cotistas; (ii) estudar desinvestimentos pelo fundo; (iii) emissão de novas cotas.
Eu acho bom girar a carteira do fundo, mas entramos no mesmo questionamento do PATC: há oportunidade, levando em conta os preços atuais?
RBRF
Fundo abriu mandato de segurança para questionar o pagamento de imposto de renda sobre ganho de capital em venda de FIIs. Lembrando que BCFF já pleiteia isso há um bom tempo e às vezes ganha o processo na justiça.
Apuraram o valor de 1.7 MM BRL, equivalente a 0.50 BRL/cota. Não é relevante, mas a direção é positiva no médio prazo para o fundo.
BCRI
Na quarta oferta do fundo houve criação de 290.712 novas cotas (30.5 MM BRL captado), sobrando 229.287 cotas para a oferta 476.
CNES/BRCR
O Banco do Brasil irá locar uma área de 18.222,88 m2, representando 5 andares inteiros e dois parciais. O prazo da locação é de 120 meses, mas não falaram o valor exato da locação (apenas que está em linha com a região).
Vacância do prédio irá cair de 62% para 34% e vacância do BRCR irá cair de 26.8% para 15% (incluindo BFC).
FAMB
Mais uma AGE aprovando reformas no prédio e reduzindo distribuição de dividendos para bancar essa reforma.
IRDM
Concluíram alocação da terceira emissão, adquirindo: (i) 4 MM BRL do CRI Gramado, IPCA + 16%, vencimento em abril/24; (ii) 1.8 MM BRL do CRI Petrobras, IPCA + 5.5%, vencimento em 2031; (iii) HGCR e KNHY. E reduziu posições de KNIP, UBSR, XPLG e KNCR.
JRDM
Vendas em maio caíram um pouco contra 2018, mas acumulado do ano permanece superior a 2018. Vacância em linha com últimos meses (1.6%), bastante tranquila.
RBRY
Adquiriram 2.5 MM BRL no FII CRI Barigui e 7 MM BRL no CRI Gramado (IPCA +11%).
Em junho alocou no CRI Costa Hirota e no FII CRI VBI, atingindo 93% do patrimônio alocado.
XPHT
Sem novidades quanto à aquisição do Ibis Paraíso. Olhando para a performance operacional, ocupação melhorou pontualmente de 59% (abril) para 61% (maio) e diária média cresceu de 308 BRL/quarto para 327 BRL/quarto, aumentando então o RevPar de 184 para 201 BRL/dia.
FOFT
Comprou HGCR e SDIL via direito de preferência e arbitrar com valor de mercado de ambos ativos. Compra de TBOF visando ganho de capital e de SAAG visando a renda atual do fundo.
TBOF passou a ser a principal posição do fundo.
Vendeu FVBI por subir demais e BRCR após o dividendo relevante pago (quase todos FoFs estavam comprados no BRCR quando foi pago o dividendo).
TFOF
Em linha com FOFT, comprou HGCR e SDIL via direito de preferência e arbitrar com valor de mercado de ambos ativos. Compra de TBOF visando ganho de capital, mas não comprou SAAG.
HGBS
Hedge comentou a preocupação com o ativo FVPQ, já que Multiplan irá inaugurar em 2020 um concorrente próximo ao ativo, possivelmente impactando negativamente as vendas. Inclusive haverá um leilão no dia 25 de junho de 2019 de cotas do FVPQ e é possível que HGBS esteja entre os vendedores
Reiterou que quer concentrar o portfolio do fundo em ativos localizados em São Paulo (não entendi se é cidade ou estado), por: (i) possuir maior barreira de entrada, (ii) acompanhamento mais próximo e (iii) possibilidade de se recuperar mais rapidamente da recuperação econômica. Concordo com a visão deles, a pergunta é a que taxas essas futuras transações ocorrerão.
HFOF
Assim como o FOFT, comprou HGCR e SDIL via direito de preferência e arbitrar com valor de mercado de ambos ativos. Compra de TBOF visando ganho de capital e de SAAG visando a renda atual do fundo.
Vendeu HGBS por causa de enquadramento (ativo estava acima de 10%) e vendeu FVBI por subir demais (trocando por TBOF) e BRCR por já ter o dividendo pago. Ainda precisa reduzir mais HGBS, além de BBPO e HGCR.
Revisaram para cima dividendos a serem pagos no primeiro semestre, mas mantiveram o mesmo valor para o segundo semestre.
Engraçado é que Hedge comprou SAAG e vendeu BRCR, enquanto MGFF fez o movimento contrário.