Lives de FIIs no final de janeiro e começo de fevereiro 2024
Vacância em FIIs -> 7/fev/24
Física -> metro quadrado vago dividido por metro quadrado total; quiosque -> só computa na ABL se está alugado
Financeira -> quanto deixou de gerar renda dividido pela renda potencial total
Deu carência -> não tem vacância física, mas tem vacância financeira
PVBI11 – 5/fev/24
Emissão do PVBI11
FII possui poucos ativos e é bem concentrado; possui baixa alavancagem
Ela vai pagar 40% da taxa da oferta -> equivalente a 2 anos de taxa referente ao recurso que irá receber
Liga de FIIs – 6/fev/24
FIIs residenciais
Laercio Boaventura, Sócio Fundador & Diretor de Investimentos na Vectis Gestão e Giuliano Bandoni, gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo.
Enquanto não tem renda, fez RMG com a Cyrela
Oportunidades -> o maior subsegmento do mercado imobiliário americano é o residencial
FIIs são mais short stay por entender que há uma rentabilidade maior (9%), mas não são obrigados a ficar apenas no short
Institucionais americanos já estão chegando
Entende que consegue ter yield melhor que Fipezap por diversificar e fazer gestão melhor por acompanhar o mercado diariamente (8% contra 5%)
Booking -> ainda é uma ferramenta muito forte. Pessoa pode não alugar por lá, mas vai ver o review
No mercado norteamericano o risco do produto residencial é menor que outros segmentos, enquanto no Brasil não é
Liga de FIIs – 30/jan/24
EUA -> inflação perdeu força sem machucar a economia
Visão 2024 -> inflação perdendo força e teremos queda de juros
Sugestões de FIIs que pagam acima da Selic: VGIR11, MXRF11, TGAR11, HGBS11, TEPP11
Liga de FIIs – 23/jan/24
Marilia Fontes e Marx Gonçalves da Nord
2022 – 23 -> Selic alta e tinha rendimento gordo sem muito esforço
Agora estamos no movimento contrário
Fiscal no Brasil sempre vai ser ruim
Embora arcabouço não é ótimo, teremos uma redução do déficit
Marcação a mercado -> o grosso já foi
Não tem preferência específica para CDI ou IPCA, olhando para 2024 prefere IPCA
Olhando imóveis, FIIs negociam abaixo do preço transacionado no mercado secundário
Gosta de RBRF11, BTLG11, KNSC11
FIIs de tijolo: maior preferência é logístico, depois shoppings, lajes corporativas, renda urbana
Fatos Relevantes #6 – 10/fev/24
VGHF11 -> contratou formador de mercado
RBRP11 -> locação e venda de imóvel
1470 m2 no River One por 6 anos na modalidade turn key (mudança menos traumática para os funcionários). Prédio atinge 46% de ocupação; comparando esse ano contra 2023 -> há mais conversas hoje; hoje com 46% de ocupação o ativo gera caixa para o fundo -> meta seria aluguel de 135 reais/m2
Vendeu Pravda e Mykonos (TIR 11.35% e 10.30%, respectivamente); vendeu Amauri por 62 milhões de reais -> TIR de 19.8%
Ativos grandes -> TIR deveria ser 20%
Ativos menores -> TIR deveria ser 10%
Caio Castro disse que ideia seria ativos terem prazo de vida de 3 – 5 anos no fundo
BTLG11 -> anunciou preço da oferta e conclusão de venda de imóvel
ALZR11 -> distrato de compra de imóvel
XPIN11 -> despejo e execução de inquilino inadimplente -> tem ação de despejo desde 4T23
MCHF11 -> encerramento de fundo
RBVA11 -> comprou imóvel da Portobelo; remunera IPCA + 9% durante a obra e depois compra a cap rate de 8%
SARE11 -> rescisão contrato de locação
KISU11 -> contratação de formador de mercado
HGBS11 -> conclusão de venda de imóvel (outlet Novo Hamburgo)
KNCR11 -> emissão de cotas
BTRA11 -> adiamento de prazo para informar preço médio de aquisição
PLCR11 – 6/fev/24
BPFF11 -> FoF é porta de entrada, meta é ter renda recorrente e bater o IFIX; fundos de CRI -> 47%, depois segundo maior peso seria logística
Mudou regulamentação de fundos exclusivos -> migração de ativos incentivados
Restrição de CRIs/CRAs -> compra de papeis muito agressiva
Houve uma enxurrada de emissões de empresas não relacionadas ao agronegócio/imobiliário
Ativo incentivado -> empresa normalmente acessava investidor pessoa física -> conseguia ter taxas mais baratas
Gestores não costumavam focar nesses ativos, FII não deveria ter esse problema
PLCR -> possuem tanto CDI quanto IPCA, mas preferem IPCA; Nenhum ativo representa mais de 5% do fundo; gosta de LTV baixo; não possuem loteamento nem multipropriedade
Agro é mais arriscado -> deveria pagar mais que imobiliário
Anúncio dos rendimentos – 31/jan/24
AIEC11 -> teve queda por causa de alugueis antecipados
BRCO11 -> voltou ao patamar proposto no Guidance
FIGS11 -> teve queda, mas não se sabe o motivo
HGCR11 -> caiu pois CDI menor e IPCA menor
HGRE11 -> voltou ao patamar inicial
HTMX11 -> dividendo caiu por não ter tido venda de ativo
KFOF11 -> normalmente FIIs distribuem mais no final do mês
MALL11 -> deve manter esse ritmo de rendimento por causa do Guidance
RZTR11 -> pós venda de ativo voltou ao patamar anterior
TEPP11 -> voltou à normalidade
TRBL11 -> venda de ativo em Duque de Caxias já impactando
XPCM11 -> demorou mas zerou
Novas emissões – 26/jan/24
Diluição de participação -> reduzir a sua participação na empresa, mas é irrelevante para pessoas físicas
Diluição de renda -> queda do rendimento, cotista se preocupa mais; Baroni entende que com oferta reduz risco do fundo e aumenta a liquidez, o que pode também reduzir o retorno
Crescimento -> tem de ser via emissão de cotas, afinal FII distribui quase tudo
Não podemos mais aceitar dor para crescer
HTMX11 com Baroni – 23/jan/24
PERSI -> programa emergencial para recuperação do setor de eventos (artísticos e hotelaria)
No final de 2023 Haddad suspende benefício em 2 etapas, primeiro volta a cobrar PIS/Cofins e CSLL; depois volta a cobrar IR
Canteras entende que uma parte do crescimento da receita compensa esse maior imposto são compensados
Setor hoteleiro teve boa recuperação em 2023 pois a base é muito fraca
Política de rendimento do HTMX11 -> são 3 fontes de receita (i) renda operacional -> 1.06 em média, (ii) venda de unidades -> 1.07 em média em 2023; (iii) amortização de cotas (não teve em 2023)
Demanda SP -> deve continuar crescendo (parte de negócios cresce junto com economia, mas São Paulo passou a ser um evento de lazer
Oferta SP -> está estagnada, apenas hotéis de luxo em desenvolvimento atualmente (West, W e Farina). Canteras entende que eles criam demanda nova e não competem com os hotéis do HTMX11
Vendas de ativos em 2024 -> depende do apetite do mercado, mas com certeza será menor que 2023
Lana Santos e Alexandre Cabral – 5/jan/24
Interferência da esquerda existe, mas é menor que se propaga
2023 -> destaque foi o arcabouço fiscal
Como Lula sabia como a máquina funcionava, demorou um pouco para levar coisas para congresso
É importante não esquecer do spread de juros Brasil x EUA
Governo que está no poder sempre vira gastador na eleição
Resumo de 2023 e perspectivas para 2024 – 14/jan/24
IPCA fechou 2023 abaixo da meta, então está ok
Destaque positivo -> FoF e shopping
Destaque negativo -> laje e papel
2024 -> temos 20 emissões em andamento com 5 bilhões de reais de alvo de captação
VIGT11 – 6/fev/24
Guidance -> não divulgaram ainda pois estão revendo a forma de que fluxo de caixa será em 2024; precisam rever a taxa da dívida (atualmente em CDI + 3.5%)
HFOF11 – 1/fev/24
Casa faz produtos em que eles acreditam, afinal investem junto
Equity MCMV -> TIR esperada de 25%
HFOF se deu bem em 2023 com recebíveis, renda urbana e FoF; sofreu com lajes
Laje -> vai destravar valor, a pergunta é quando. Não será no curto prazo
HLOG11 -> descontado em relação a peers
FATN11 – 23/jan/24
Oferta era de 150 milhões de reais, captou 70 milhões e já tem funding para os outros 80 milhões. Apenas precisa fechar contrato de compra de ativo na Vila Olímpia.
Fazem troca de ativo por cotas
Alavancagem -> no máximo 30% dos ativos; com venda de ativos pode pagar quase totalmente a dívida ou pode comprar novos ativos (mas vai deixar em caixa amortização nos próximos 24 meses)
Podem separar em FII de hotel e FII de laje corporativa
Hospital -> querem com histórico bom e de baixa complexidade
RODi -> resultado operacional disponível; sem reciclagem seria 0.71 real por cota; com reciclagem seria 0.83 real por cota
Ideal seria estar 0.83 e 0.87 em 2024 (vendendo mais ativos)
TJKB -> é monoinquilino e devem expandir
Absorção -> terceiro trimestre seguido de absorção positiva -> estão positivos com lajes corporativas
Carlos Ferrari NFA – 2/fev/24
2002 -> lastro de CRI foi discutido
1/fev/24 -> CMN mudou as regras sobre o que pode gerar um CRI ou CRA
CVM foca na segurança jurídica da indústria
Crédito imobiliário ser maior que a poupança foi bom, pois a proposta é essa
Burger King -> não é vinculado ao agro negócio, mas na época podia usar para toda a cadeia produtiva do agro
Em 2013 quando teve CRI da Rede D’Or para construir um hospital, a CVM inicialmente barrou mas depois liberou
Em 2023 metade da indústria que usou CRI não era do imobiliário
CRAA11 – 16/fev/24
Fundo mais antigo da Sparta é agro, possuem experiência em agro
Porteira para dentro -> maior exposição ao risco de commodity
Em cada parte da cadeia temos empresas grandes e pequenas
Maior duration -> mais risco
Carteira recomendada progressiva – 9/fev/24
Ticket médio do investidor é baixo -> criaram produto de 7 reais por mês
Carteira será iniciada com 50 reais, mas também há carteira de 100 reais, 500, 1000, 2000 e 5000 reais
Pegou carteira que já tinha e entendia que mix fazia sentido descer -> fez a carteira de 5 mil reais e aí foi descendo para cada carteira
Fatos Relevantes #7 – 18/fev/24
RBRR11 – leilão de frações (referente à incorporação do CCRF11)
GGRC11 – comprou imóvel (cap rate 9.7%)
HSML11 – concluiu venda de imóvel (30% Shopping Maceió por cap rate de 7.5%)
KNHY11 – emissão de cotas (700 milhões de reais)
GARE11 – venda de imóvel (BRF Salvador por 280 milhões de reais, TIR 23%)
ARRI11 – emissão de cotas (40 milhões de reais)
HGBS11 – 31/jan/24
Fundo existe desde 2006
No final de 2023 concluiu a nona emissão de cotas -> se aproximaram da base e viram como oportunidade atualizar o regulamento do fundo
Frisaram que é importante ter confiança no gestor, texto em juridiquês é difícil de entender
Administração de shoppings -> Hedge pensa em atuar em administração de shopping, mas não seria no curto prazo; pensam em se aproximar (de certo modo) das empresas de capital aberto
Hedge gosta de SP por ser próximo e poder participar do dia a dia
Fundo de gestão ativa precisa ter caixa -> 5% pelo menos livre para investimento -> alocar em LCI ou CRI ou FII de CRI (ativos isentos) -> e agora querem CRIs estruturados pela própria Hedge -> sim, pode comprar ativo de CRI que não seja relacionado a shopping
Base 10 -> começaram na base 1000; se tiver aumento na liquidez, podem fazer (já fizeram com HREC11)
Hoje tem 6.5% de alavancagem e querem ter no máximo 10% – 15% de alavancagem
FIIs de papel – 14/fev/24
Júnior é sinônimo de subordinada
CRI -> normalmente tem algo imobiliário a receber no futuro e empacota para investidores para poder antecipar
Série -> investidores que se propõem a correr risco diferentes e com remuneração diferente
Nova regulamentação – 18/fev/24
Várias gestoras afirmaram que não deve ter mudança relevante
NFA comentou que montante de emissões deve ser reduzido