Arthur Vieira de Moraes entrevistou Nathan do Clube FII (NOD) para discutir este tema.
Há um questionamento crescente sobre alguns FIIs estarem rendendo menos/próximo à SELIC. Afinal, há um risco maior associado aos FIIs.
NOD pegou os 20 maiores fundos de tijolo do mercado (tirou BRCR por causa do dividendo extraordinário) e concluiu que o dividendo médio gira em torno de 5.5 – 6% ao ano (próximo à SELIC atual de 5%).
Mas é necessário levar em conta a inflação (pois contratos de aluguel são reajustados pela inflação).
Enquanto FIIs entregam dividend yield sem IR, é necessário pagar IR ao resgatar o investimento na SELIC. NOD usou 15% para ser “mais generoso” com a SELIC pois é a menor alíquota de IR (em alguns casos deveria ter utilizado 22.5%, etc).
Vemos então que em termos reais a SELIC entrega 0.22% em 2020 e se houver alta de juros (mercados sempre erram o timing do próximo ciclo de alta), rentabilidade real seria menor que 2%. FIIs com rentabilidade de 5.5 – 6% possuem um prêmio de 350 – 400 bps sobre a SELIC
Eu acho errado comparar FIIs com a SELIC por possuírem propostas diferentes. SELIC é mais algo como colchão de liquidez, em que não se tolera perdas e se aceita uma rentabilidade menor.
E o horizonte de investimento da SELIC é menor que o de um fundo imobiliário. Para você efetivamente ganhar dinheiro em FIIs você precisa surfar um ciclo.
Depois NOD comparou FIIs com NTNB. Escolheu a NTNB 50 por ter uma rentabilidade mais alta.
NOD lembrou que tem que colocar a inflação e na NTNB e depois pagar IR (pois tributo é sobre valor nominal).
Em termos práticos, o prêmio de risco de FIIs para a NTNB é de 300 bps (em linha com o histórico). Respondendo à pergunta do título: não, FIIs não estão caros. A realidade brasileira mudou. Ela pode voltar? Sim, pode. Mas eu não acho que seja provável voltarmos.
NOD lembrou que nenhum indicador é perfeito e que ele é verdadeiro dentro das premissas dele.
Eu acho que a melhor coisa a ser feita é criar vários filtros e ter juízo de valor para entender o racional de um indicador recomendar determinados papéis e outro indicador recomendar um grupo distinto.
Passado não é um bom preditor do futuro
E não ficar desesperado em relação a dados do passado. E sim tentar prever o futuro, estimar o dividend yield futuro.
NOD comentou sobre o FAMB e o BBFI: dois FIIs com dividend yield alto, mas ambos inquilinos (Caixa e Banco do Brasil) já notificaram que irão sair dos imóveis.
Dinâmica FIIs
Arthur lembrou que FIIs mudaram um pouco a proposta, como HGRE comprando prédio vazio.
E isso é em grande parte possibilitado pelo tamanho atual dos fundos. Já que é impossível crescer de forma orgânica (obrigação de distribuir 95% do lucro caixa), fundos fizeram várias ofertas e alguns já atingiram o patamar de bilhão de reais.
Consequentemente, a pimentinha no portfolio se torna maior.
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