Baroni entrevistou os gestores da Vinci Partners. Leandro Bousquet, diretor da área de real estate, e Ilan Nigri, gestor do VILG.
FIIs citados: VISC, VILG
FIIs que possuo: VISC
Diferencial Vinci
Leandro iniciou comentando que os sócios da Vinci possuem dinheiro investido nos fundos que vendem ao mercado e que possuem uma porcentagem superior a outros gestores (não falaram números para chancelar essa tese).
Comentaram que fazem investimento focando o longo prazo, com entendimento de que contrato de BTS inevitavelmente irá vencer e desenhar ter uma solução para o que fazer com o imóvel caso o inquilino não possua interesse em ocupar ele após o contrato.
Novos produtos
Irão lançar dois produtos novos nos próximos meses: um fundo de FoF (com liberdade de alocar até 50% em CRIs) e um fundo de escritórios, com dois ativos já assinados para entrar no fundo.
O de FoF deve sair em 2020 (querem copiar RBRF), enquanto o de escritórios sai no segundo semestre de 2019.
Extrema/MG
Dada a relevância dos ativos de Extrema (90% do ABL) para o VILG, Baroni bateu bastante na tecla.
Leandro comentou que Extrema está apenas a 100 km de São Paulo e se tornou um eixo logístico interessante por atender grandes centros (SP/RJ/MG) e capacidade de atender o país como um todo.
O relevo de Extrema é muito acentuado, o que dificulta novas construções. Hoje Extrema possui uma grande competição e está apenas com 1.4% de vacância.
Incentivos fiscais
Por parte do município há isenção do IPTU e houve a renovação em dezembro/17 por mais 15 anos de isenção de tributos estaduais.
Proposta VILG
Não é ficar preso a uma região específica (como Extrema), inclusive podendo comprar ativos fora do eixo SP/MG. Cap rate médio da última emissão foi de 9.2% e ainda enxerga uma ou outra oportunidade com cap rate nestes níveis.
Tipo de inquilino
Tentam entender a proposta do inquilino, como o macro impacta as operações do inquilino e a relevância do galpão para o inquilino, como (i) galpão para a Netshoes é o mais importante para ela e possuem conforto com o investimento; (ii) estudaram bastante o case da Foxconn e não acham que ela sai do Brasil no curto prazo; (iii) tinham medo da Huawei, estudaram a fundo e atualmente não vêm problema de comprar galpões dela.
High grade x high yield
Entendem que VILG é high grade, podendo ter até 10% do seu patrimônio em ativos mais arriscados.
Galpão industrial
Não é impossível investir em galpões industriais, mas possuem preferência em condomínio logístico. Se ativo industrial estiver dentro de condomínio logístico, ok.
Emissões adicionais
A terceira emissão do VILG deve sair em breve.
Vencimento de contratos
Acreditam que não haverá surpresa em renovações, demanda em Extrema continua forte.
VISC
Houve pressão pela demora em alocação, mas reiteraram que não fugiram do mandato deles.
Em termos de cap rate, aquisições da segunda emissão foram melhores que as da primeira emissão.
Ser majoritário em shoppings
Gostam de ser majoritários, podem ser minoritários se gostam do administrador.
Alavancagem
Gostam de ter alavancagem, algo baixo (em torno de 10 – 15%)