FIIs citados: VISC, XPML, HGBS, MALL, HGJH, TRXL, FLMA
FIIs que possuo: VISC, HGBS, HGJH, TRXL, FLMA
Baroni fez uma live com o Rodrigo Medeiros do canal Desmistificando FII.
Eles discutiram sobre alguns temas polêmicos.
1. Vender FII até 35 mil reais no mês e não pagar imposto de renda.
A legislação específica de fundo imobiliário foi criada em 1993, a legislação sobre isenção do imposto de renda em 1995 e a isenção dos 20 mil reais para ação em 2005 (para os outros ativos seria 35 mil reais).
Logo, como legislações mais recentes se sobrepõem às anteriores, haveria a possibilidade de obter ganho de capital em FII e não pagar imposto. Rodrigo inclusive afirmou que havia um advogado disposto a entrar com mandato de segurança para forçar esse entendimento da lei.
Como a minha proposta em FII é mais voltada para renda, não ligo para isso. Caso ocorra ganho de capital relevante, faço o DARF.
2. Tributação de FIIs
Há um projeto de lei que planeja revogar artigos que dão isenção de imposto de renda para determinados ativos, incluindo os FIIs.
Rodrigo acredita que esse projeto é mais factível que o projeto apresentado em 2015 (por causa da bagunça que estava o país naquele momento), mas questionou se esse projeto em si não é apenas um barulho para atrapalhar o governo atual.
Ele comentou que descobriu que algo estava acontecendo quando os FoFs da Hedge começaram a acumular muito caixa. Sentiu que algo poderia acontecer e achou o projeto de lei.
Ele não tem medo de tributação de FII e eu concordo com ele. Obviamente é melhor receber 100 reais que 85, mas superando essa dor de cabeça (na minha visão) seria algo bem tranquilizante para a indústria. O elefante literalmente sairia da sala.
3. Manter ou não distribuição obrigatória de 95% do lucro caixa a cada semestre
Rodrigo lembrou que o mercado de FIIs no Brasil é inevitavelmente rentista e que este instrumento só se desenvolveu ao longo do mundo aonde pagava uma porcentagem relevante dos lucros.
4. Há “lixos tóxicos” em FIIs?
Baroni disse que há lixo em qualquer ativo (FII incluso), então é necessário saber separar o joio do trigo.
E, alguns anos atrás, FII era apenas algo “acessório” à gestora. Hoje temos gestoras especializadas em FIIs.
A transparência inegavelmente aumentou bastante e o fato de FII não ter resgate faz com que o gestor/administrador tenham uma renda “garantida” ao longo do tempo.
Eu concordo, é bastante visível que o mercado como um todo está mais maduro, tanto gestores como cotistas.
5. Pipeline
Temos muitos shoppings com dinheiro em caixa (VISC, HGBS, MALL, XPML) e não estão conseguindo alocar recursos.
O grande problema é o direito de preferência dos sócios atuais quando um outro sócio tem interesse em vender a participação de determinado shopping.
Enquanto isso, em condomínios logísticos os FIIs costumam comprar 100% do imóvel (não há o problema do direito de preferência). Pipeline está funcionando nas ofertas de FII de logística.
Ou FIIs de shopping compram ativos piores ou devolvem o dinheiro. Vamos ver o que acontece.
6. Taxa de adm na receita ou no valor patrimonial
Eu prefiro na receita para demonstrar alinhamento de interesse por o cara poderia ganhar muito dinheiro com o imóvel vago.
Rodrigo prefere fazer sobre o imóvel.
7. FoFs
É um micro ciclo dentro do ciclo de FIIs. Quando FIIs sobem, FoFs sobem junto. Quando FIIs caem, FoFs não podem ficar vendidos e acabam caindo também.
Valor patrimonial faz bastante sentido para o FoF, pois é composto de ativos líquidos (FIIs). Sempre tentar comprar uma carteira que você goste a um preço descontado.
8. Laudo de avaliação
Por algum motivo, nem todos administradores divulgam o laudo. Com ele conseguimos entender as premissas utilizadas pelo avaliador e ter juízo de valor sobre elas (se são agressivas ou não).
9. Voto eletrônico/FII fracionário
Acredito que voto eletrônico é necessário, FII fracionário nem tanto. A liquidez já está ótima (o ponto positivo é as pessoas pararem de comprar FLMA por ele ter preço baixo de cota).
Rodrigo acredita em uma possível implementação de ambos ao mesmo tempo, mas que não é algo essencial.
10. Derivativo de FII
A possibilidade de ficar vendido em determinado FII deixa o mercado se aproximar mais do preço justo, pois hoje só pode vender quem tem a cota.
Rodrigo lembrou que muitos investidores entraram em FIIs pelo princípio da renda, gerar volatilidade adicional não faz necessariamente sentido.
11. Compra de vacância
Baroni brincou que agora, ao invés de comprar vacância, as pessoas compram revisional. E esse é um dos motivos que comprei HGJH recentemente.
Mas ainda sim gosto de comprar vacância (caso do TRXL). Infelizmente não há muitas oportunidades na bolsa no momento, então estou focado em comprar revisional.