Diversas lives
Nod sobre 2024 – 10/jan/24
Expectativa de 25 – 30 bilhões de reais de emissões em 2024
Com a queda da Selic, pessoas ficam “incomodadas” e migram para renda variável
IFIX sobe -> mais fácil de captar
Institucional -> entra de 100 milhões de reais para cima
Novos segmentos podem surgir, como residencial/hotelaria e multipropriedade
2018 – 19 -> maior representatividade de FIIs no IFIX
Nod sobre HSML11 – 13/jan/24
Terceira emissão do HSML11
Tem patrimônio de 1.5 bilhão de reais
É majoritário em todos os shoppings em que investe. Adquire shopping estabilizado dele mesmo -> precisa aprovar conflito de interesse via assembleia
Antiga Saphyr é a operadora de todos os shoppings
Quer captar 350 milhões de reais para quitar alavancagem (atualmente em 936 milhões de reais)
Apenas 1 CRI não tem pagamentos mensais (o que tem saldo de 56 milhões de reais, por ser bullet) -> deve ser quitado
CRIs atrelados ao CDI não possuem multa de pré pagamento
Nod sobre XPML11 – 15/jan/24
FII já tem 3.5 bilhões de reais de patrimônio
Nod entende que ter vários operadores é algo positivo pelo compartilhamento de ideias
Fundo tem 375 milhões de reais em caixa, mas boa parte já está comprometida, por isso fazer uma nova oferta
Nod sobre emissões – 17/jan/24
Algumas pessoas questionaram sobre custos e timing das ofertas
Processo de oferta é muito burocrático, precisa convocar assembleia e CVM aprovar (etc)-> capital autorizado agilizou o processo de emissão de cotas
Principal gargalo hoje é a janela das corretoras
Baroni com BROF11 – 8/jan/24
Objetivo do fundo -> recorrente pagador de dividendos, com ativos AAA (SP e RJ), gestão ativa, não alavancar sem fazer sentido
Querem vender ativo da Vale e do ativo no Rio (reduzir exposição ao Rio) -> com dinheiro da venda de ativos, reduz alavancagem da aquisição recente
Deal recente do eTower -> compraram do mercado, não tem parte relacionada
Frisaram que querem aumentar exposição a SP
Definições de AAA: State of art, transporte público e facilidade de serviços no entorno
Entendem que compraram eTower muito bem (23 -24k/m2)
Para 2024 precisam reduzir vacância do eTower e fazer as revisionais; vender ativo da Vale ou adiantar receita de aluguel da Vale
Cenário base -> vai ter queda do rendimento se não antecipar receita de aluguel da Vale
eTower -> comprou 84% do ativo mas recebe 100% da receita -> a contrapartida é subordinado ganhar valorização do ativo; BROF11 pode mais para frente comprar o imóvel
Entendem que ativo da Vale é bem localizado e importante para a Vale
Arthur falou com BROF11 – 19/jan/24
BROF é um veículo de renda, ativos AAA, com diversificação e gestão ativa
Quer aumentar exposição a SP
Empresa x FII
Tem investidor que quer renda e investidor que quer ganho de capital
Tentaram fazer um FII em 2019 mas pandemia atrapalhou
Hoje a BRPR Gestão separou: ganho de capital com antigo acionista e renda com BROF11
eTower -> 94% ocupado, certificação leed e próximo do metrô; compraram abaixo de mercado e com possibilidade de aumentar aluguel
compraram ativo por 28 mil reais o metro quadrado (cap rate de 9%)
Cotista subordinado é o vendedor
Tomaram dívida por entender que conseguiria captar recursos hoje no mercado
Entende que dívida de IPCA +8.25% é um empréstimo ponte, quer pré pagar (tem 1 ano de lockup)
No pior dos casos ganha o spread de 0.75%
Fundo vai receber os alugueis do ativo, então pode entregar rentabilidade acima de IPCA + 9%; mas se vender o ganho de capital vai para o subordinado
Sim, abdicaram do ganho de capital
Alavancagem -> a ideia é que o fundo tenha o mínimo de alavancagem
Baroni sobre FIIs de CRI que compram outros FIIs – 18/jan/24
36 fundos de CRI que possuem PL acima de 150 milhões de reais, liquidez superior a 250 mil e mais de 10 mil cotistas. Dos 36 FIIs, apenas 5 nunca tiveram FIIs
FII que não tem outro FII de CRI -> normalmente é FII menor
Na média, FIIs de CRI possuem 7% do PL em outros FIIs
Timing da emissão é muito importante
CLIN11 – 16/jan/24
Carolina estava na Bluemacaw e Mariano estava tocando o PORD11
Mesmo com queda de juros, custo da dívida está alto ainda
Isenção de imposto de renda -> já foi endereçada
Alavancagem -> nova lei ajudou a formalizar
Indexador -> mais importante é seleção de ativos, não se está atrelado a CDI ou IPCA
Não possuem FII, mas podem comprar FII
Guilherme Antunes (RBR) – 9/jan/24
Fazer operação de crédito imobiliário é muito demorada, às vezes é 6 meses
Entender grau de risco da operação e ver o consolidado da carteira
Entender qualidade e solvência do portfolio
Alocar em outros FIIs -> FII de CRI investe apenas em FII de CRI; não quer generalizar, cada alocação teve a sua estratégia
FII de CRI que era puro sangue -> não subiu tanto na alta
RBR possui rating de crédito próprio e fizeram atualização do rating dos ativos da carteira
Entender a liquidez das garantias
Liga de FIIs – 26/dez/23
Retrospectiva 2023
Jan/fev/mar -> queda de IFIX, Americanas e Gramado Parks
Depois teve fechamento de curva da B longa -> bom para IFIX
Indústria fechou o ano isenta, o que é positivo
FIIs da carteira da Mafe/Danilo Barbosa: KNIP11, XPCI11, VGIR11, VILG11, HGLG11, PVBI11, TEPP11, HGRU11, RBRF11 e HGBS11
Bateu o IFIX, mas focar na carteira. Não em ativos específicos
Saber como posicionar a carteira de acordo com o ciclo
Liga de FIIs – 2/jan/24
2024 -> deveria ser melhor que 2023, pelo controle da inflação e queda de juros
Assessores estão positivos com FIIs
FoF -> alocação oportunística -> 12%
Laje -> 12%
FII de CRI -> 35%
Ativos escolhidos: JSRE11 (deve reduzir vacância, vender HGPO11 e reduz despesa financeira com queda da Selic); SPXS11 (tem alocação em FII/ação e CRI com taxa boa); XPML11 (melhor portfolio de ativos)
Alavancagem em FIIs – 9/jan/24
Marcelo Hannud
Alavancagem é uma ferramenta poderosa, pode ser positivo ou negativo
Se você tomou dívida em momento desafiador, pode pré pagar e fazer outra dívida (mais barata)
Ativo bom fica ruim no mal gestor
FII tem proposta de foco de estabilidade
Hannud a favor de ter um limite de alavancagem (15% do PL)
Relatório gerencial -> prestação de contas para quem te deu o dinheiro
Aonde investir 2024 – 16/jan/24
Bolsa subiu bem em 2023, mas não foi da mesma maneira em FIIs
Momento ideal de investir -> agora
Reinvestir pelo menos 30% dos rendimentos que você recebe
Maiores oportunidades -> shoppings, lajes bem localizadas
Ter uma meta clara -> fica mais fácil de investir
Danilo Bastos com Hedge – 2/jan/24
Combinar preço e fundamento
HREC11 -> tem bastante institucional na base; não gostam de tomar risco mais elevado; estão confortáveis em ter spread de 250 bps; fizeram split 1:10 para ter maior base de cotista
Motivo de FIIs de CRI negociarem abaixo do VP: (i) estresse dos FIIs de CRI high yield; (ii) queda IPCA;
HFOF -> por default, FoF tem beta mais alto; tem 75% tijolo; entendem que HFOF11 é um hedge fund hoje, apenas empacotam em CRI
JURO11 – 22/jan/24
Tem 1.1 bilhão de reais de patrimônio
Além dele, tem CDII11 e CRAA11 listados
JURO11 seria 10% do total de PL da gestora
FII infra -> fundo de renda fixa isento para investidor em geral, tanto dividendo e ganho de capital (precisa ter no mínimo 67% em debêntures incentivadas no primeiro ano e 85% em debêntures incentivadas em 2 anos de vida)
FIP IE -> tem mais liberdade
FII infra -> só pode ter renda fixa
Fundo fechado -> não precisa de resgate, gestor pode comprar ativos com pouca (ou até nenhuma liquidez)
Faz gestão ativa, pode gerar ganhos adicionais ao investidor
Cada fundo tem um master novo a cada oferta para reduzir o risco de desenquadramento; depois que cada fundo chega no 85% de alocação, ele pode juntar os fundos;
Regulação -> entender quais são os riscos envolvidos (e se você quer correr eles)
Debênture de infra são as novas, benefício para emissor. Não são isentas para JURO11
Alavancagem -> análogo a FII de CRI
Custo é CDI + 0.6%
Fatos Relevantes #3 – 21/jan/24
NCHB11 -> split 1:9 e redução da taxa de performance
XPML11 -> comprou 5% do Plaza Sul e 35% do Shopping Estação
VICA11 -> fiagro cetipado -> rescindiu acordo do contrato de consultoria
TEPP11 -> vendeu ativos que tinha no São Luis por 16.3 mil metros quadrados, TIR de 11%; vai comprar novos ativos e reduzir alavancagem
TVRI11 -> recebeu a primeira parcela da venda de imóvel em Juiz de Fora
AGRX11 -> 5ª emissão de cotas de 150 milhões de reais
Finanças comportamentais – 26/jan/24