Destaque para incorporação RVBI11
Mudança nos FIIs de papel – 22/nov/23
Resolução CVM 194
Comentaram sobre revolvência -> poder trocar o lastro no meio do prazo de duração do CRI
Arthur comentou que a instrução CVM 472 que não obrigava gestor a declarar quais ativos irá comprar
A maioria dos CRAs de agro possui revolvência pois a safra é normalmente de 1 ano
Mas o nível de incerteza aumenta com a revolvência
O perfil de risco não vai mudar, taxa do CRI não muda e para colocar nova garantia precisa do critério de elegibilidade
O lado positivo é poder reduzir a inadimplência dos CRIs pulverizados
Revolvência -> menor amortização -> deve ter maior dificuldade para distribuir inflação
MGFF11 e VGHF11 – 25/nov/23
A compra da Mogno pela Valora foi concretizada em maio/23. Conversaram 1.5 ano atrás quando alguns sócios da Mogno saíram. Entende que Mogno fechou com Valora por gostarem da proposta.
Desafio dos fundos da Mogno é que ficaram estagnados e com pouca liquidez
Primeiro desafio era MGCR11, por ser muito pequeno. MGFF11 podia ficar sozinho por um tempo
MGFF -> 80% da carteira está negociando abaixo do VP, mas 94% da carteira está com preço abaixo do mercado -> tem dificuldade de transacionar
Se você incorpora o fundo, herda o preço de aquisição dos ativos -> é negativo
Operação vai ser feita na patrimonial da Mogno, pois vai vender tudo a mercado
Baroni com Vedrossi – 23/nov/23
Consulta formal vai até dia 8/dez
Após aprovação, irão liquidar o MGF11 na sequência
MGFF11 vai ter cotas de VGHF11 e um pouco de dinheiro, para administrador poder provisionar o imposto de renda. Conclusão da operação deve ocorrer em janeiro/24
Liga de FIIs – 21/nov/23
Ricardo Natali – Lucro FC
investimentos recomendados
HGLG11 -> play safe, fundo grande, alta qualidade, desconto em relação ao passado
MCCI11 -> comprar algo de qualidade pelo preço justo é ok
VCJR11 -> atrelado a inflação, descontado e boa carteira
CPTS11 -> fundo que entrega bons resultados; inflação menor reduziu rendimentos do FII e FII está muito alavancado;
VINO11 -> todos imóveis locados, desafio de alavancagem,
Aluguel residencial tem rentabilidade média de 0.4% ao mês, enquanto FIIs pagam 0.8% ao mês
Liga de FIIs – 28/nov/23
Rafael Fonseca – BRCO11
Decidiram apostar em contratos típicos para surfar revisionais positivas. A contrapartida é troca de inquilinos, mas como ativos são bons conseguem realocar sem grandes problemas
Desocupações -> foram coisas pontuais, específicas de cada empresa; Magalu está com pressão por resultados e decidiu reduzir tamanho, Carrefour comprou Atacadão e está mudando para imóvel próprio; PW está se mudando para imóvel próprio
Ecommerce -> segue ganhando representatividade, mas agora a um ritmo menor; Rafael entende que em 2024 ecommerce volta a ser relevante na demanda de galpões
GPA ocupava área grande, qual a solução? Modular? Ainda não decidiram
Porto Alegre -> há baixa concorrência, entendem que é possível até fazer expansão
Setorial de logística -> absorção líquida segue forte nos últimos anos; 2024 parece ser mais favorável que 2023, principalmente por causa da queda de juros
Custo de construção aumentou muito, quase dobrou
AFHI11 – 28/nov/23
FII de CRI vai se acomodar pois o foco é rendimento, enquanto tijolo tem ganho de capital em potencial
Não querem crescer dobrando o fundo
Saber adaptar o retorno ao risco que está correndo
Se outros players participam da operação é uma boa chancela
Alavancagem -> não querem
CDI que a gente comprou amortiza muito -> duration deve ser menor
Não descasar indexador da operação com o do CRI
TVRI11 – 29/nov/23
Tivio é uma nova asset que foi construída encima da asset do BV. 51% Bradesco e 49% BV
Banco do Brasil e Bradesco são dois canais de distribuição monstruosos e subaproveitados
Ainda não definiram o que vai para a Tivio, mas deve ser 50 bilhões de reais (8 bilhões de reais de imobiliário, sendo 3.6 bilhões de reais listados)
Mudança de regulamento e agosto/23 -> reduziram as restrições; seria algo análogo ao que a Rio Bravo fez com AGCX11
Regularização das matrículas -> faltam 21 imóveis para regularizar, sendo 6 mais complicados
Depois que Daniel chegou realizou avaliação para ver liquidez dos imóveis e como é a região para locação com possível saída do Banco do Brasil
Preços de aluguel estão fora do preço de mercado (para cima), pois o contrato é atípico e reajuste por inflação ficou bem fora da realidade do mercado
Contratos hoje no fundo é típico, mas multas são pesadas; 3 grupos, sendo 58 com multas pesadas, 4 com multas menores e o resto Banco do Brasil vai desistir
Tudo tem preço, pode vender tudo
Pode comprar agência, mas não estão vendo no radar no curto prazo
Não faz emissão abaixo do VP
Mogno -> comprou ativo descontado em regiões não muito boas, mas é melhor comprar em boas regiões mesmo pagando mais caro
Tivio ainda no processo de sair do BV, de mudar de local físico
RVBI11 – 29/nov/23
RVBI vai incorporar BLMR, BLMC, MORE e MORC (todos já aprovaram a incorporação)
VBI enxergou gestoras com AuM baixo -> quer consolidar o mercado
Começou com Blue Macaw, depois Bari (precisam homogeneizar portfolio antes de fundir) e More
Com essa incorporação o RVBI11 deixa de ser FoF e vira multiestratégia
Live URPR11 – 29/nov/23
Imoguia está vindo acima do esperado
Nabileque -> TVO sai em março/24
FIDC Residence -> sem grandes novidades, deve ter alguma resolução ainda em dezembro/23 (representantes da marca estão no Brasil)
PFIN11 – 28/nov/23
É um FIP – IE
Começaram com ativos de transmissão. Hoje todos são operacionais; geração distribuída é no máximo 30%
Ativos precisam estar em operação e ter TIR mínima de retorno (NTNB + 275 bps para transmissão ou NTNB + 375 para outros segmentos)
TIR esperada hoje é de IPCA + 9.3%
Hoje Alupar não tem mais opção de compra sobre os ativos
Não possuem distribuição regular, pois há amortização
Não tem periodicidade definida, mas possuem Guidance de distribuição
Existe risco de rolagem da dívida, que ainda não está bem alinhado (começa em 2028)
anúncio de rendimentos – 30/nov/23
BARI11 -> destaque positivo, provavelmente por causa do fim da inflação negativa
BRCO11 -> tem muito lucro acumulado e provavelmente não querem deixar algo gordo para dezembro (pagaram um pouco a mais em novembro); em 2024 deve cair o rendimento
KNCR11-> caiu
KNSC11 -> caiu, provavelmente por causa da exposição a CDI
LVBI11 -> subiu, teve venda de ativos
MALL11 -> caiu, estão sendo conservadores pois há amortização da dívida
OUJP11 e PLCR11 -> seguraram rendimento mas não conseguiram segurar mais e reduziram o rendimento
URPR11 -> tem desafios de obra, portfolio e projeto.
VCJR11 -> foi uma surpresa muito forte, subiu muito
VINO11 -> precisa vender imóveis
VILG11 -> também precisa vender, mas com desafio menor
XPCI11 -> também demorou para reduzir os rendimentos, mas acabou reduzindo
LIFE11 – 1/dez/23
Foco é na região sul do Brasil, primeira moradia em financiamentos horizontais
Gosta do sul pelo baixo desemprego, crescimento do PIB tanto indústria quanto agro
Só entra no projeto após ele ser aprovado
Multipropriedade -> precisa atrair cliente não pelo projeto e sim pela região
Destaques da semana – 1/dez/23
TRXF11 -> concluiu 9 emissão de cotas e captou 224 milhões de reais
TRBL11 -> captou 8 milhões de reais no período de preferência
NEXG11 -> captou 18 milhões de reais na 1 emissão
TGAR11 -> captou 616 milhões de reais na 12 emissão
VISC11 -> captou 75 milhões de reais no período de preferência
MORC11, MORE11, BLMC11 e BLMR11 aprovaram incorporação pelo RVBI11
ONEF11 também aprovou venda do portfolio para PVBI11
XPLG11 -> fez nova locação
RBVA11 -> aumentou valor de venda em 500 mil reais; vendeu imóvel na Avenida Indianópolis, São Paulo