Não venda FIIs de laje corporativa

FIIs citados: HGJH, HGRE, HGLG, SDIL

FIIs que possuo: HGJH, HGRE, HGLG

HGJH

Credit Suisse divulgou relatório anual do fundo HGJH.

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[ENG] Fitch approaching ESG

As of January 7, 2019, Fitch has implemented ESG relevance score for all corporates it covers.

According to Fitch, there was a great demand from credit industry stakeholders in recent years about the impact of ESG on credit rating. Stakeholders are worried mainly on WHEN and HOW it occurs.

It’s important to note that not all ESG risks impact the company’s credit risk (Fitch’s main focus). In fact, less than 5% of ESG risks affect the company’s credit risk.

Fitch’s proposal is to remain focused on credit. Fitch does not want to measure the evolution of the company’s ESG, if ESG is currently good or bad or if there is an expectation of improvement; just focus on developing a score and how it affects credit.

Fitch has developed 14 ESG elements: 5 for Environment, 5 for Social and 4 for Governance (listed below).

In the Fitch global study, only 22% of the issuers had a score of 4 or 5. Looking at Brazil, 55% had a score of 4 or 5; the main issue was governance. This demonstrates the need for improved governance in Brazil.

The ESG rating is assigned by the same analyst team that currently assigns the credit rating.

See the video in the link.

Also see the presentation in the link.

[POR] Approach da Fitch no ESG

A partir do dia 7 de janeiro de 2019, a Fitch implementou ESG relevance score para todos corporates que ela acompanha.

Segundo a Fitch, havia uma grande interesse dos stakeholders da indústria de crédito nos últimos sobre o impacto do ESG na atribuição de rating de crédito.

Nem todos riscos ESG impactam o risco de crédito da companhia (principal foco da Fitch). Na verdade, menos de 5% dos riscos ESG afetam o risco de crédito da companhia.

A proposta da Fitch é permanecer focada no crédito. A Fitch não quer medir a evolução do ESG da empresa, se atualmente o ESG é bom ou ruim e se há expectativa de melhora; apenas faz um score.

Fitch desenvolveu 14 elementos ESG: 5 para Environment, 5 para Social e 4 para Governance (listados abaixo).


No estudo da Fitch global, apenas 22% dos emissores tiveram algum score 4 ou 5. Olhando para Brasil, 55% tiveram algum score 4 ou 5; o principal issue era governança. Isso demonstra a necessidade de melhoria de governança no Brasil.

Quem define o rating ESG é o mesmo time que já define o rating de crédito da empresa.

Veja no vídeo no link.

OUFF quer ser o FoF com menor taxa de adm/gestão

FIIs citados: VLOL, RBGS, FIIP11b, OUFF, AEFI

Possuo: RBGS, AEFI

VLOL

Atualmente com 7% de vacância, comentou no relatório gerencial de março que está negociando com um grande operador varejista para área da marquise central e algumas visitas no 8º andar (vago).

Ativo bom, mas pequeno. Prefiro o FVBI. Não possuo VLOL

RBGS

Relatório gerencial de março reportando dados bons, como em todos os outros shoppings. Ponto a monitorar é a inadimplência bruta. Comentaram que foi um grupo específico de cotistas e já estão resolvendo a situação. Espero que seja pontual. Vacância ainda está alta (2 dígitos), mas vem caindo.

Tenho RBGS. Acredito que está amassado.

FIIP11b

Relatório gerencial de março informa que Magazine Luiza irá realmente desocupar o imóvel em Ibiporã (PR). Não há atualização sobre quem irá ocupar o imóvel após a saída da Magazine Luiza.

OUFF

Oferta CVM 400, montante total de 100 MM BRL sendo mínimo de 25 MM BRL. É a primeira oferta do fundo.

O pitch de venda da OUFF é ter uma taxa de adm/gestão menor que peers. Cobrar apenas 0.35% é bom para o cotista.

Mas, por outro lado, OUFF quer 30% de performance do que superar o IFIX, enquanto boa parte cobra 20%

O gráfico abaixo mostra um dos grandes motivos meus para otimismo no médio prazo com lajes corporativas. Então, quem tem FIIs de laje corporativa, pense 2 vezes antes de vender

AEFI

O fundo divulgou via fato relevante que postergou por mais 90 dias a discussão da troca de ativos com a Kroton.

Pelo que entendi a questão é técnica, não uma discussão entre Rio Bravo e Kroton (menos mal).

Esperamos então uma solução até dia 17 de julho de 2019.

Tenho AEFI e estou aguardando saber o preço da possível nova oferta.

NOVA AQUISIÇÃO GGRC

FIIs citados: XTED, JRDM, XPLG, BCIA, GGRC, FOFT, TFOF, HGRC, SDIL, BRCR, HMOC, BBVJ

Tenho: XTED, JRDM, GGRC,

XTED

Relatório gerencial de março sem novidades. Edifício em Macaé ainda vazio e negociação com uma empresa do setor de educação já se arrasta por vários meses.

Empresa está com 2.4 MM BRL de caixa (1.36 BRL/ação), prédio fica em torno de 1.3 mil reais o metro quadrado (algo bastante barato).

Sim, tem que fazer o ajuste da parte remanescente a pagar à TRX mas ainda sim temos um prédio muito barato. Resta saber quando que teremos um evento neste FII: venda do ativo ou aluguel da laje.

Tenho XTED por acreditar que algum evento acontecerá no médio prazo.

JRDM

Relatório gerencial de março sem grandes novidades. Dívida com BR Malls foi saldada, vendas foram fortes e vacância do shopping diminuiu.

Tenho o ativo por acreditar na posição geográfica dele.

XPLG

Divulgou oferta 400 de 275 MM BRL, com preço de subscrição de 100 reais, direito de preferência é 0.77 (liquidação do direito será até dia 9 de maio de 2019).

Montante mínimo para viabilizar a oferta é 95 MM BRL (alto, a meu ver; XP está confiante).

Observando na página 73 a parte mais importante (destinação dos recursos), aquisição de 39.5% de Cajamar (um bom ativo) e, se houverem recursos adicionais, aquisição do imóvel São José.

Relatório é longo, mas vale a pena aprender a ler um prospecto

Cap rate de Cajamar será 8.3% (algo ok) e São José será algo como 8.6%. Há um BTS no imóvel de São José com vencimento em 2029.

Imóvel São José está locado para a Renner, enquanto o de Cajamar está para a Leroy Merlin.

Não tenho XPLG pois cap rate não é competitivo (vide GGRC).

GGRC

Divulgou fato relevante sobre a aquisição de um imóvel em Santa Barbara d’Oeste com cap rate de 11.6%. A contraparte é a Covolan e o prazo é de 15 anos.

Tenho GGRC pois gosto do case de BTS.

BCIA

Ata da AGE reportando que reprovaram a emissão de cotas do fundo. Isso é um pouco estranho, “faltou combinar com os russos”.

Não tenho BCIA pois nunca entrou no meu radar.

CXTL

Concluiu direito de preferência. 870 cotas foram subscritas (total aprovado de 3340), sendo apenas 4 subscritores. Até dia 26 de abril irão ofertar as sobras.

Não tenho CXTL, não gosto de imóvel industrial e há um grande problema ainda não resolvido com a Schahine outro com a Aspro.

TFOF

Relatório gerencial de março comenta que outperformou IFIX no mês de março. (2.12% contra 1.99%).

BCFF conseguiu restituir o imposto de renda sobre ganho de capital na venda de FIIs e TFOF está correndo atrás disso também. O fundo já pagou 4.12 MM BRL de IR (4.86 BRL/cota), o que geraria um ganho de 3.7%.

Exerceram direito de preferência do HGRC e venderam no secundário parte da posição, aumentaram posição no SDIL, reduziram posição no BRCR e zeraram a posição no HMOC e no BBVJ.

Fundo está distribuindo um rendimento abaixo do resultado, o que gera uma boa gordura para os próximos meses.

Não tenho TFOF, tenho o HFOF

FOFT

Relatório gerencial de março comenta que outperformou IFIX no mês de março. (2.99% contra 1.99%).

Da mesma maneira que o TFOF, FOFT quer o ressarcimento do IR já pago (1.19 MM BRL, 0.99 BRL/cota). Algo como 1% de ganho.

Em linha com o TFOF, exerceram direito de preferência do HGRC e venderam no secundário parte da posição, aumentaram posição no SDIL, reduziram posição no BRCR e zeraram a posição no HMOC (não possuíam BBVJ).

Fundo comentou que pegaram o fundo da Gávea com prejuízo contábil de 25 BRL/cota. Principal posição que gerou o prejuízo é XTED, mas como hoje representa apenas 0.2% do fundo eles irão tentar ganhar dinheiro em outros ativos.

Fato Relevante DRIT11b

FIIs citados: FFCI, NSLU, HCRI, DRIT, CBOP, RNGO, OUCY

Relatório anual do CBOP traz uma boa visão de Alphaville, mas destaque é para saída da Peugeot do fundo DRIT11b (aumento da vacância em 23.6%).

Seguem comentários abaixo.

FFCI

Genial tinha um contrato no edifício Candelaria Corporate que venceria dia 9 de agosto de 2019, mas decidiu rescindir o contrato hoje. Impacto negativo na distribuição deverá ser em torno de 0.02 BRL/cota (última distribuição foi de 0.50 BRL/cota).

Rio Bravo não informou as multas relacionadas a essa rescisão, mas devem ser pequenas por faltar apenas 4 meses para fim do contrato.

Comprei FFCI para pois gosto da localização de alguns ativos em SP. Ativos no Rio vieram no pacote. Prefiro fundo que ou tem ativo em SP ou tem ativo no Rio.

NSLU

Relatório gerencial de fevereiro sem novidades quanto à revisional do aluguel. Processo atual em relação ao aluguel está em 24 milhões de reais, 21 reais por cota (8.5% de upside se fundo ganhar o processo).

Tenho NSLU e estou aguardando a conclusão do processo (é quase uma call option).

HCRI

Relatório gerencial de fevereiro sem novidades quanto à revisional do aluguel. Processo atual em relação ao aluguel está em 5.7 milhões de reais, 28 reais por cota (7.6% de upside se fundo ganhar o processo).

 Tenho HCRI e aguardo conclusão do processo.

DRIT11b

Peugeot está saindo do imóvel das Nações Unidas e a sua saída representa 23.6% da ABL do fundo. Vacância estava em 4.4%, atingindo agora 28%.

Impacto negativo de 0.20 BRL/cota na distribuição (distribuiu 0.64 BRL/cota no mês anterior).

Nunca olhei esse fundo no detalhe, mas se cair muito pode ser uma oportunidade de compra.

CBOP

Credit Suisse informou no relatório anual, discutindo o mercado de escritórios de Alphaville. Destaque para a página 10, comparando vacância do fundo contra o mercado.

Duas grandes vitórias no segundo semestre de 2018: não houve novo estoque, combinando com forte absorção líquida.

RNGO possui 8% de vacância, enquanto CBOP tem 7% e o mercado tem 30%. Eu tenho RNGO pois a taxa de administração é muito baixa (0.2%), mas ele está com um bom desafio em 2019: 43% dos contratos sofrem revisional este ano.

OUCY

Relatório gerencial de março mostra que o fundo captou 3 CRIs, sendo 2 com taxas melhores aos que a carteira já possuía e um com taxa pior.

2 MM BRL a taxa IPCA + 9%, vencimento em 2034, loteamento e devedor é Melnick Even.

1 MM BRL a taxa IGP-DI + 9.5%, vencimento em 2029, shopping e devedor é Aracaju (?).

2.2 MM BrL a taxa IPCA + 7.3%, vencimento em 2030, BTS com a LATAM.

Tenho OUCY pois caiu bastante. Ele ainda tem uma LCI de 5 MM BRL com banco ABC que rende 91% CDI. Tem que sair o quanto antes para tentar render algo acima do seu benchmark (120% CDI).

OFERTA DO MFII?

FIIs citados: EDGA, UBSR, MGFF, VILG, XPIN, HGBS, HGJH, GGRC, GRLV, MFII, TBOF, FMOF e HGLG

 

EDGA

Relatório gerencial de fevereiro mostrou um guidance positivo para os próximos 12 meses. Trabalha com expectativa de rendimento médio de BRL 0.46/cota por mês (yield implícito de 11.5%, algo muito bom). Existe a suposição de que a Secretaria de Estado da Cultura (11% ABL) pague em dia seus aluguéis, embora o fundo já impetrou uma ordem de despejo contra a Secretaria.

Gosto da localização do Edifício Galeria e inclusive tenho cotas do fundo, mas com vacância de apenas 19% fica o questionamento do aumento dos preços dos aluguéis no médio prazo. Deveremos esperar as revisionais para verificar se o fundo terá poder de barganha para efetivamente aumentar preços.

Atualmente prefiro me expor ao Rio via ALMI11 por estar mais descontado.

http://bit.ly/EDGAfev19

UBSR

Relatório gerencial de março comenta as aquisições recentes do fundo: (1) CRI Aracaju Parque Shopping, IGP-DI + 9.5%, volume de 17.2 MM BRL, com garantias robustas, duration de 4.6 anos; (2) CRI RNI, CDI + 1.7%, volume de 4.9 MM BRL, aval da holding, duration de 5.1 anos; (3) CRI MRV, CDI +0.2%, 7.3 MM BRL, aval da MRV, duration de 0.6 ano.

Com exceção do último CRI, acredito que todos CRIs superem a rentabilidade alvo (IMA-B + 1%). UBS comentou que comprou o terceiro CRI para alocar o caixa do fundo.

Fundo vendeu no secundário CRI CEGG (adquirido por taxa de CDI + 4%) com volume de 2 MM BRL, pela mesma taxa. Não entendi o motivo de vender um CRI a CDI + 4% e comprar outro com CDI + 1.7%. Inclusive que 2 MM BRL não é algo relevante para o fundo.

O patrimônio do fundo era de 233 MM BRL no final do mês de março, sendo 172 MM BRL (74%) alocado em CRIs. Na conclusão da oferta, patrimônio do fundo irá subir para 335 MM BRL. Temos então 163 MM BRL de poder de fogo para alocar no curto prazo.

Não tenho UBSR, subiu muito rápido e nunca tive oportunidade de entrar.

http://bit.ly/UBSRmar19

 

MGFF

No relatório gerencial de março eles fazem uma perspectiva dos últimos meses. Cota caiu de 100 reais para 78 por causa do estresse do mercado em relação à greve dos caminhoneiros, mas como eles estavam pouco alocados conseguiram comprar ativos a bons preços. Eu comprei MGFF quando o papel afundou, justamente por ter uma boa margem de segurança. A transparência nas cartas mensais foi um fator que pesou positivamente.

Alocando em ofertas 476 eles atingiram retorno acima do estudo de viabilidade.

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Comentou sobre as alocações com maior ganho absoluto (HGBS, HGJH, VILG, XPIN, GGRC), sendo que duas (VILG e XPIN) são de oferta 476.

Destes eu tenho HGBS, HGJH e GGRC.

A maior perda foi GRLV, impactada por causa da saída anunciada pela Ambev. Mas gostam do imóvel e da gestão do fundo, portanto decidiram permanecer com GRLV.

Eu entrei em GRLV justamente no anúncio da saída da Ambev para comprar o ativo a um bom preço.

http://bit.ly/MGFFmar19

MFII

Mérito divulgou vários relatórios, como o informe anual. Mesmo com a questão de ficar sem negociar cotas por mais de 1 mês, o número de cotistas atingiu 8,206 em 31 de dezembro de 2018 (aumento de 424 YoY). Nem no fim de 2018 nem no fim de 2017, nenhum dos cotistas supera 5% das cotas do fundo.

Como esperado, nenhum ativo imobiliário está no valor justo conforme a ICVM 576. É muito bom comparar passado com presente para checar a transparência do fundo. Alguns ativos obtiveram valorização, mas nada relevante como em 2017 que um imóvel em Campinas teve valorização de 83%.

Merito irá fazer uma AGO dia 15 de maio para aprovar a DF de 2018 e uma AGE dia 30 de abril para aprovar uma nova emissão. Não citaram valores. Tenho MFII pois acredito no gestor.

Uma nova oferta, mesmo sendo 476 pode demonstrar o apetite a risco de investidores profissionais e “provar” que não é só pessoa física com fome de dividendos que investe no fundo. É um novo capítulo para a história do MFII, esperamos que dê certo.

http://bit.ly/MFIIanual17

http://bit.ly/AGEmfii

http://bit.ly/MFIIanual18

TBOF

Fundo firmou acordo com uma antiga locatária (TAM) sobre a rescisão antecipada da TAM e irá receber 3.8 MM BRL. Impacto positivo de 202% ao compararmos com a última distribuição. Tenho TBOF e gosto da posição geográfica dele.

http://bit.ly/TBOF15abr19

 

FMOF

Locação do 8º andar, vacância irá cair de 52% para 48%, prazo de 3 anos. Não tenho FMOF

http://bit.ly/FMOF15abr19

 

GRLV

Relatório anual do Credit Suisse. Destaque para a página 6: vizinhos do GR Louveira estão com vacância baixa, o que é bastante positivo para o fundo após a saída da Ambev. Comprei GRLV quando caiu bastante.

http://bit.ly/GRLVanual

 

HGLG

Relatório anual de logística do Credit Suisse. Destaque para página 8: mesmo com forte absorção, vacância está caindo muito devagar. A baixa barreira de entrada no setor de galpões logísticos me incomoda bastante e prefiro ficar exposto a lajes corporativas. Tenho o fundo HGLG por diversificação.

http://bit.ly/HGLGanual

 

#fundosimobiliarios