Danilo Bastos e Felipe Ribeiro
Danilo Bastos conversou com Kiko Hirano
MXRF11
Não vai deixar investidor rico.
Tudo o que Kiko aprendeu com FIIs foi com MXRF (incorporação, oferta, mudança de estratégia)
Ele foi controlador de voo em Palmas até 2005
Era desorganizado financeiramente, mas ganhou dinheiro com investimentos
Gostava de imóveis e sabia um pouco de bolsa de valores -> focou em fiis
Criou canal pois concorrência era muito ruim
É importante falar às vezes que não sabe
Carteira recomendada -> é bom pois tem um acompanhamento de um profissional
VINO11 -> vendeu ativo para RBVA e fez distribuição não recorrente. Muitos investidores achavam que era recorrente e depois a cota afundou
Hoje Kiko está comprando apenas papel
Kiko gosta do URPR11
A primeira compra do investidor deve ser FoF, focar em IPO depois de 2020 e está abaixo do VP
Preço importa para FIIs
Joana Mattos é arquiteta e fazia avaliações imobiliárias
Há oportunidades de aquisição, mas fundos não conseguem comprar
É importante trabalhar no escritório pela geração de ideias e nem todo mundo tem estrutura para trabalhar de homeoffice
15% de vacância é algo ok, regiões premium estão com 8% (positivo para proprietários)
Imóveis negociando abaixo do custo de reposição na bolsa pois muitos investidores ficaram desesperados
Carência -> normalmente é 3 – 6 meses, mas depende de muitas variáveis
Alphaville -> quando começou a ter novo estoque em SP (2013 – 14), Alphaville sofreu muito. Pelo acesso, trânsito, fim benefício fiscal ISS
Avaliação -> usar várias metodologias: fluxo de caixa e comparáveis
Logística -> joana entende que vai ter uma acomodação; galpão consegue paralisar obra; fica pronto em 8 – 12 meses; existe risco de superoferta, como ocorrido em 2012
Banco Santander tem forte tradição em Project finance
Montou fundos alternativos na gestora do Santander
Hoje criaram a Bocaina
Cota 10 -> para aumentar o acesso dos investidores
Possuem experiência em estruturação e não cobram taxa quando encarteiram no fundo
Ambos ganho de capital e dividendos são isentos
Moise Politi
BRPR3 não pagou tudo da RMG -> estão endereçando
Pior coisa que existe é imóvel vago -> acompanhar eventuais problemas do imóvel
Não recebe aluguel e ainda paga IPTU
Não divulgam valor do aluguel por questões estratégicas
Tese da RECT -> não pagar muito caro por tijolos + pagar cap rate elevado
Desafio foi homeoffice -> debandada maior pelas regiões em que o fundo está exposto
Alavancagem no fundo -> até 30%; ter alavancagem para não perder oportunidade de comprar o imóvel
Receita de aluguel -> só serve para pagar os juros da dívida, não pode pagar o principal; mas pode pagar menos de 95% se AGE aprovar
Se você não concorda com o gestor, mude de gestor
Ativos da REC de maneira geral são melhores que peers na região
Decisão de investimento é oportunidade de risco x retorno naquele momento
RECT11 é mais volátil por ter muito investidor -> boa parte atraído pelo dividendo alto
RELG -> se expõe a regiões óbvias em ativos não óbvios; não tem BTS
Foco é proteção e gerar renda
RECR -> boa parte do portfolio tem proteção contra inflação negativa; pensam em linearizar, mas decidiram não segurar
Fernanda Pereira (XP)
Faz operações de compra e venda para clientes e reduzir falta de liquidez em fundos imobiliários
Varejo negocia em torno de 100 milhões de reais diariamente
Carteira automatizada -> disciplina na alocação -> ajustar para a alocação alvo
Mínimo de entrada -> 20 – 25 mil reais; aporte mensal -> mil reais
Luiz Amaral e Gabriel Barbosa da TRX
Conversaram sobre dificuldades do passado da TRX
Depois de perderem fundo TRXL11 para BTG, criaram TRXF11 e deixaram ele bem aberto
Proposta inicial era logística, depois focaram em comprar ativos de varejo
Alavancagem -> importante casar prazo, amortização e indexador
Se conseguir captar muito, pode reduzir alavancagem
TRXB -> criou veículo por causa do limite de participação dos fundos que ancoraram o TRXF11; tem prazo determinado
BRCO11
A gestora pode comprar ativos prontos ou desenvolver, depende da oportunidade
Possui 2 mandatos: desenvolvimento e fundo de renda (BRCO11)
Alavancagem -> não gosta, tomou dívida para fazer expansão e vai zerar assim que possível
Setor logístico está em linha com patrimonial, enquanto BRCO11 está com desconto
É normal fundo de tijolo distribuir menos que FII de CRI, pois FII de CRI não tem ganho de capital
Correção do crescimento do Ecommerce foi pontual, a tese é estrutural
Emissão abaixo do VP -> não acha correto olhar VP, mas muitos investidores acham sensível
Contrato com Pão de Açúcar está renovado, vigente. Pão de Açúcar não avisou que quer sair
KIVO11
Fez 11 anos de Garantia, foi para EUA
Fundo de crédito estruturado
Captou inicialmente 40 milhões de reais, depois captou 80 milhões de reais em uma oferta 400
Banco Central pode reduzir juros mais rápido que esperado pelo mercado
Proposta core -> CRIs