Arthur Vieira de Moraes entrevistou Fabio Carvalho da ALZR (22/mai/20), Baroni conversou com time da RB Capital (21/mai/20) e com Conejo (17/mai/20)
Houve um entrevista ano passado que pode ser vista aqui
Agora, o fundo cresceu e já possui 7 imóveis (antes tinha só 2)
Proposta FII
A ideia não é deixar o ALZR ser um FII temático e sim um FII que possa comprar o que fizer sentido, respeitando o que o regulamento não permite comprar (olhar na página 6 do regulamento aqui)
O fundo vai se expor a inquilinos de crédito forte e ativos bem localizados, tanto faz se o ativo é laje corporativa ou logística. Não gosta de setores da economia que possuam dificuldade em trocar de inquilino (como hospitais e indústria metalúrgica)
ALZR irá diversificar risco de crédito em diferentes setores e diferentes tipos de imóvel, mitigando riscos específicos. Fabio entende que não é possível que todos os setores sofram junto ao mesmo tempo
Emissões adicionais
Fundo hoje possui um capital autorizado de 300 milhões de reais e já possui 270 milhões de reais de patrimônio (45 milhões de reais em caixa)
Fabio não está desesperado para fazer uma emissão no curto prazo, mas quer ter a possibilidade de captar dinheiro quando surgir uma oportunidade
Alocaram o dinheiro da segunda emissão facilmente (em linha com o previsto no prospecto), mas tiveram maior dificuldade em alocar o lote adicional pois os preços estavam mais esticados no segundo semestre de 2019.
Agora entende que consegue alocar mais facilmente o caixa e a crise atual irá gerar oportunidades, por isso faz sentido se preparar para uma terceira emissão
Sim, ALZR pode comprar FIIs, desde que respeite o regulamento. Mas não há interesse em comprar até agora
Fábio possui cotas do ALZR11 e encoraja os outros funcionários a comprar cotas também
Impacto da crise
Até o momento nenhum inquilino pediu postergação de pagamento/descontos. Fabio acredita que é devido à importância dos imóveis para os locatários e a estrutura robusta que desenharam as operações.
Ensinamentos da crise
FII é ativo de renda variável, não reserva de emergência
A RB Securtizadora em termos práticos “cria” o CRI.
Crise
Crise não era esperada, mas RB se preparou ao antecipar quais CRIs poderiam sofrer.
De 200 séries, em torno de 10% (20) pleitearam algo como postergação de pagamento/carência total/etc.
Flavia lembrou que isso não é muito simples de ser feito, pois ao postergar o prazo o CRI pode perder rating (alguns fundos podem ficar proibidos de comprar/ter ele).
Além disso, é necessário chamar uma assembleia e o investidor precisa aprovar (em alguns casos não há quórum suficiente)
Como muitos CRIs estão em FIIs e o investidor de FIIs espera renda, é bom pagar pelo menos alguma coisa
Felipe comentou que como estávamos em um bull market, algumas emissões foram feitas com taxas menores e menor garantia. É preciso entender como o CRI foi estruturado e suas deficiências
O próximo passo a ser feito é entender se o devedor sofreu um impacto temporário ou estrutural. Se foi temporário, é ok postergar algumas parcelas. Se for estrutural, vale a pena questionar a operação
Fluxo + garantia
Dois principais pontos de qualquer CRI: de onde vem o fluxo e quais são as garantias que possivelmente podem ser executadas
No caso da RB estão executando garantias sem grandes problemas, mas Flavia ressaltou que às vezes é bom esperar um pouco para ver se consegue vender o ativo a um preço melhor.
De maneira geral os investidores estão entendendo a situação e estão conversando de maneira amigável com o devedor.
De quem é a responsabilidade de cuidar do CRI?
Oficialmente, a securitizadora é paga para acompanhar o CRI. Mas se acontecer algum problema, ela irá apenas reportar.
Se um CRI possui vários investidores, a securitizadora possui uma função mais importante. Se o CRI possui apenas um investidor, ele acompanha o CRI com maior dedicação que a securitizadora.
Felipe entende que mercado deve ser mais diligente nas próximas emissões que foi nas anteriores, mas reconhece que o mercado é feito de ciclos e as demandas variam de acordo com o momento do ciclo
Padronização de CRIs
CRIs costumam ser feitos de maneira manual, como pode ser visto na conversa com o Flavio Cagno aqui
Baroni quer que ocorra uma padronização para que as pessoas possam entender melhor como que cada CRI funciona
Hoje é necessário ter confiança na pessoa. Baroni quer confiar no processo (não na pessoa) e RB está dando passos nessa direção
Baroni fez uma live de aniversário de 80 anos do Conejo
Principais frases
Estou rouco de tanto ouvir
Não me sigam, pois também estou perdido
A perda dói, mas não assusta
Não fique refém da sua própria lógica
Quando você acha que entendeu, o mercado muda a pergunta
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